医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

不動産投資に限らず、融資を受ける際の一般論として大事なことなのですが。

無理のない返済計画を立てるのが、本当に重要です。借り入れ総額がいくら
であろうとも、ここを間違えると大変な事態になってしまいます。

不動産投資においてキャッシュフローが重要視されるのは、これまでに散々
無理な返済計画で撃沈していった先人が大勢いらっしゃるからでしょう。

 

ただ、無理ない返済計画と一言で言っても何が無理ないのかがよく分からず
融資を組むのに躊躇いを感じていらっしゃる方は多いのではないかなと。

中には極論を仰る方もいて、全ての借金は悪であるとの意見が聞かれるのも
珍しい話ではありません。

資本主義経済においては借金こそが資産を生み出す源泉であり、近現代では
借金と関わらずに生活するのは文明を捨てるに等しい行為であるのが現実で
あったりするのですが。

借金についてをよく知らないからそう考えてしまうのだと思われます。

非常に基本的な話ですので退屈に感じられる方が多いと思いますが、今回は
「借金」について考えていきます。

総額だけで語るのは無意味

借金をする際に多くの方がまず注目するのは、その総額だと思います。

個人ではなく、政府の借金についての報道でも、その総額ばかりが語られて
いますね。国の借金が1000兆円を超えただとか、国民一人当たり何百万円に
なっただとか。

しかし、借金について論議するにあたっては総額だけを見るのは不十分です。
それどころか、総額に注目しすぎるのは間違った認識を助長するだけ。

政府の借金についても、報道によりミスリードされているに過ぎません。

 

もし借金の総額に注目するのであれば、バランスシート全体を評価すること
から始めなければいけない。

バランスシート（貸借対照表）についてはこれまでも何度となく書いてきて
いますが、簿記を知らないと難しい話になる為に詳しく取り扱うのは避けて
きました。

僕も簿記については詳しいわけではありませんので。これを機に、僕も簿記
についてより深く学ぼうと思います。

 

ここからは、必ず「貸借対照表」について検索し、分かりやすく解説をして
くれるサイトを参考にしながら読んで下さい。

敢えてサイトは提示しません。もう2016年にもなったのですから調べもの
くらい自分でやれなければいけませんから、その練習と思いましょう。検索
をすると、他にも色々と知識が入ってくる効果もありますし。

 

賃借対照表の視点から

簿記について全く知識がないと拒否反応が出てしまうような表や言葉が多数
出てきたかと思いますが、全体をざっくりと理解だけなら思ったよりも簡単
です。

貸借対照表とは『財務諸表』と名のつく財務状態を表す資料のうちの一つで、
「どのような資産を所有していて、その資産の出処の資本はどこか」を表に
したもの。

縦グラフが二本並んだ表が出てきたと思います。左側が資産で右側が総資本
ですね。左右のそれぞれの総額は、絶対に同じになります。決して差が出る
ことはなく、もし差が出たらどこかが間違っているだけです。

 

左側の資産は流動資産と固定資産で、右側の総資本は資本、流動負債、及び
固定負債で構成されます。

ここで頭がはてなでいっぱいにになってはいけません。負債はまごう事なき
総資本の一部です。借りたお金は手元にあるのですから、いつか返す必要が
あろうとも総資本としてカウントするのに何の矛盾もありません。

もし負債が資本でないのならば、その負債で購入した資産は資産として計上
してはいけなくなりますね。住宅ローンで購入した自宅を資産だと普段から
考えていませんか？　そういうことです。

 

資産と総資本は常にバランスが取れている（だからこそバランスシート、と
名がついています）。そうなると借金を考える上で貸借対照表で注目すべき
はどこでしょうか。

一つは、資本と負債のバランスです。

 

貸借対照表からは自己資本率を求める事ができます。資本を総資本で割り算
すれば、自己資本率です。

これまでも何度か出てきました自己資本率。これは非常に重要で。財務的に
健全化どうかを大きく考える上でこの自己資本率は決して外せません。

 

例えば以前、旭化成建材の事件が起こった際にネットで「旭化成が倒産する
のではないか」との意見が多数見られました。

それに対し、僕はそんな事がそうそう起こるはずがないと思っておりました。
何故か。

旭化成は自己資本率が極めて高かった為です。事件前の旭化成の自己資本率
がいくらであったかというと、約50%でした。自己資本率50%の企業が簡単に
潰れるはずがない。

 

不動産で考えてみましょう。自己資本率50%というと、5千万円のお金を持つ
人が資本金として5千万円計上し、5千万円を借金して1億円の物件を購入した
状態です。

1億円の固定資産（不動産）が左側の資産、5千万円の負債と5千万円の資本が
総資本ですね。

非常に融資基準が厳しい都銀でも求める自己資金は物件価格の3割程度まで。
それを考えると、自己資本率50%がどれほど健全な状態であるかは理解し易い
のではないでしょうか。

 

もし借金の総額に恐れをなすとしたら、この自己資本率が極端に低くなって
しまうような借り方を検討した時。自己資本を遥かに上回るローンを組もう
とするのを恐ろしく感じるのは正しい感覚です。

ただ、それすらも単純評価はできません。その場合、フルローンやオーバー
ローンを完全に否定しなければいけなくなる。

フルローン、オーバーローンでも全く問題なく経営を続けていらっしゃる方
は大勢実在するのと矛盾してしまいます。

 

長くなりましたので、次回へと続きます。

 

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