医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

水道ポンプの老朽化により、ほんの僅かな水漏れがポンプから
するようになりまして、交換を実施しました。

 

昨年12月頃に指摘され、緊急事態ではないけれども近いうちに
交換が必要だと管理会社さんからの連絡を受けておりまして。

僅かとはいえポンプから漏水するのでは寿命が近いな、と素人
にも分かりやすい状態です。交換をするのは当然ですが。

昨年は借り換えで経費が多くなっていた都合上、税理士さんも
できれば翌年分に回してほしいと仰っていて先送りしたものを
2016年になった為に改めてお願いした形です。

その程度待つのは問題のない漏水だとの事でしたので。

 

最初に知識的な補足です。

ある程度以上の高さの建物（概ね4階建て以上）になると、水の
供給に何らかの対処が必要となります。

直結直圧式、要するに浄水場から送り出される水の圧力だけで
上層階へと給水をするのは2階ないしは3階、平成21年以降新設
のものは4階までが限界で。

それ以上となると、建物側に何らかの工夫が必要です。圧力を
上げる仕組みを作らなければ、水流が極端に弱くなったり水が
出なくなったりしてしまいます。

 

方法としては受水槽式（一時的に受水槽に貯め、揚水ポンプで
届ける方式）と直結増圧式（給水管に増圧ポンプを設置する）、
及びその併用の3パターンがあるようです。

今回はその直結増圧式の増圧ポンプを交換しなければいけなく
なった訳ですね。

結構な資金が必要ですが、マンション維持管理には必須の経費。
迷うことなく支出します。

 

高層の収益不動産を購入する際は、給水形式がどうなっている
かもチェックするといいと思います。またその老朽化具合も。

給水設備はエレベーターに次いでコストの掛かる付帯設備です。

 

購入と同時に大規模修繕工事をする場合など、受水槽式だった
なら同時に直結給水式への切り替え工事を検討しても良いかも
しれませんね、長期所有予定ならば。

切り替える場合も4階までは給水可能となったようで維持経費
の削減に繋がります。

水道局によって違いがあるかもしれませんので、まずは確認を
お取り下さい。

費用とその支払い

増圧ポンプ交換に提示された金額は150万円でした。

ネットで調べたところ妥当な金額のようでしたが、同型ポンプ
が近く製造終了になるためそれまでには遅くとも交換が必要、
との報告の受け方だった為。

同等品で安くて良いのはないのか確認してみて頂けませんかと
管理会社さんにお返事したところ。

 

しばらくして、多少安いものがあったけれども、電気代が高く
なってしまうようだとの報告がありました。

そして、10%割り引いてくれる事となったとも。

管理会社さんがうまいこと交渉して下さったのか、水道工事の
業者さんが在庫を処分したかったのか、安くなった理由はよく
分かりませんけれども、言ってみるものです。

棚ぼた式に安くもなったので、提案を受け入れる形にしました。
電気代が高くなるのも嫌でしたし。

 

決定したのは12月でしたが、予定通り年明けまで待ちまして、
現在は既に工事も滞りなく終了しています。

これでしばらくは安心です。

 

後は支払いだけなのですが、ここで管理会社さんから連絡が。

たまたまエレベーターの部品交換が必要で、20万円ちょっとの
修繕費用が重なっていたのですけれども。

それを見兼ねてか、費用は分割払いでどうでしょうかと提案を
して下さいました。

 

エレベーター部品交換の支払いに1ヶ月、ポンプ交換に3ヶ月の
計4ヶ月で約160万円を分けてお支払い下さい、と。

管理会社さんが工事業者へと支払いを済ませ、後々こちらから
回収する形になりますが、管理会社さんにとって一時的にお金
の負担が発生する、僕にとって一方的に有利な提案です。

こういった提案を管理会社さんがして下さるのは一般的なので
しょうか？

 

流石にそこまではご迷惑をお掛けできないと思いましたので、
エレベーターとポンプの費用は月を分けて頂くとしてそれぞれ
一括でお支払いさせて下さいとお返事しました。

分割にすると税理士さんの手間（と説明する手間）が増えそう
でしたし、お金は十分ありましたので。

こちらの事を考えて下さっており、何ともありがたい限りです。

 

水関連はケアしやすい体制作りを

今回はゆっくり計画的にポンプ交換ができまして、何事もなく
終了しました。

が、以前は別の物件で急に壊れてしまって緊急事態になった事
もありました（どこかで記事にしましたね）。

あの時は交渉の余裕などなく、スピード優先でお願いしました
が、休日を挟んだトラブルでやきもきした記憶があります。

 

水関連は急に多大な費用がどうしても必要となるケースが発生
し得ます。

水の供給ができなければ住宅として機能しません。電気以上に
緊急です。

日頃からしっかりと資金管理をして、いつ100万円単位で支出が
必要になってしまってもケチらずに支払えるよう、余裕のある
経営をなさって下さい。

 

特に大型RCマンションでは水関連のトラブルは多く発生します。

可能であれば手間の少なく済む形に最初からしておきましょう。
また維持修繕費はケチらず、可及的に対処のできるような体制
の構築をしておくのがお勧めです。

 

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