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不動産というのは、本当にお金がかかりますね。
維持修繕費が非常に高い。
建物が頑丈になればなるほど、その傾向は高まります。
不動産投資は非常に安全な投資で、普通にやっていれば
失敗することはまずないし、返済不能となって競売行き、
とはそうそうならないはずなんですが。
それでも経営破綻の話は耐えません。
購入した物件の周辺環境の変化によることもありますが。
ありがちな理由として、維持修繕費を甘くみたことによる
運転資金の枯渇にあります。
派手な額のキャッシュフローの裏
最近、僕の所有しているRCマンションで、
予定外の支出が発生してしまいました。
テナントが入居となるに当たって、防火窓が壊れていたようで。
この防火窓の修繕に結構なお金がかかってしまった。
修繕というか、取替えです。
本当に取替えまで必要なのかどうかまでは
プロの判断を信じるしかありませんが、
築25年程度になれば壊れてもおかしくない。
安全に関わることは速やかに直さなければ
碌なことにはなりませんから、スピード重視で
取替えをしてもらうことにしました。
もちろん、できるだけ安く収まるようにはしましたが、
それでも工事費込みで60万円弱。
2棟目を購入して間もないのに、痛い出費です。
ただでさえ、2棟目の無料インターネット導入で
100万円の初期コストがかかるというのに。
でも、泣き言を言っても仕方がない。
こういうことが起こりうるのは分かりきっていましたから、
何とかお金をやりくりし、盛り返していきましょう。
入居者さんの安全は、僕の利益よりも重要です。
ただ、一気に160万円の支出というのは、
なかなか恐ろしい額です。
資金に余裕があるベテラン投資家であればともかく、
僕はまだ余剰資金が十分にあるとはとてもいえない。
ここでもうひとつ何か大きな問題が起これば、
どこかからか融資を受けなければならないかもしれません。
担保に出せるような不動産もまだ持っていませんから、
借りるとなると高い金利を覚悟しないといけない。
ただでさえ苦しい台所事情が、より厳しくなってしまいます。
投資初期に経営難に陥りがちな理由
仮に良心的な（普通の）仲介業者に出会うことができ、
普通に融資を受けて、購入する物件に間違いはなくて、
それでも不動産投資で失敗してしまうとしたら。
まず間違いなく、資金の運用に無理があります。
まともに経営をしている仲介業者であれば、頼めば
まともな管理会社を紹介してくれます。
顧客にしっかりと稼いでもらわなければ、
リピーターになってくれませんから。
今時、管理会社がまともであれば、普通の物件に
まるで入居がない、なんて考えられません。
恐らく、不動産投資をこれから始めてスタートしよう、
という方は、普通の仲介業者に出会うことができないかも
しれないから動けないんだ、と思うかもですが。
ブログやメルマガで情報発信をしている現役投資家を
つてにして辿れば、必ずまともな仲介業者なり、
管理会社なりに辿り着きます。
そもそも、ちゃんと不動産投資で稼げる理屈を理解していれば
誰が本当のことを言っているかすぐ判断できるようになるので、
実際のところお金の問題をクリアすれば「稼げる物件」を購入
することについては意外とハードルが低い。
しかし、「稼げる物件」であっても、資金の運用法が
間違っているとあっという間に運転資金は枯渇します。
まだ不動産投資家となって1年と数か月の僕が言うのもなんですが、
不動産投資は、スタートして最初の2,3年が一番大変です。
１．手持ち不動産はまだ少ないため収入も少ない。
２．実績がないため信用が低く、金利が高い。
３．初期費用などで資金を消費しており、手持ち資金が少ない。
この3つが主な理由です。
いずれも、お金に関わること。
不動産投資は年数を重ねれば重ねるほど、有利になる投資です。
1年にそう何棟も物件を買えませんが、5年も続ければそれなりに
買い進めることができる。
数年の経営実績、及び所有不動産の増加により信用が高まり、
低金利で多額の融資を受けることができる。
所有不動産が増えるとそれだけ1か月の家賃収入も大きくなり、
自由に動かせる現金の増加速度が高まる。
そんな状態を続けることで現金資産が増え、トラブル発生時に
お金のことで困ることは少なくなり、現金があることで
更に信用は高まるという好循環に入る。
正直な話、「2年で年間家賃収入1億円にしました！」なんて人より、
「大家歴10年、こつこつ増やして年間家賃収入3000万円です」の方が
よっぽど信用が高いものです。
運転資金はどこから出すものか
つまり、不動産投資家となった初期の段階でやってはいけないのは、
『無駄遣い』、得た家賃収入を使ってしまうこと。
開業数年は経営をするに不利な条件が揃っている。
今後に備えて、家賃収入で得たお金は貯めていかなければならない。
不動産取得税や修繕費などが必要となっても、経営の一環だと思い
得た家賃収入から出すより、余裕があれば生活費用の口座から
支払っておきたいくらい。
生活に支障が出るくらいなら無理しない方が良いと思いますが、
物件を買う時点でそこまで支払うくらいの計算でいる方が
いいでしょう。
実際、僕は可能な限りそうしています。
流石に物件が増えてくると無理が出てきますが、その頃には
十分な実績と収入が得られているはず。
法人を立てて、完全別会計となっているんじゃないでしょうか。
特に僕のようにRCマンションを購入したいと考えている方。
相当に手持ちの現金に余裕をもって臨まなければいけません。
1棟取得して、年収1000万円の壁を突破、なんて喜んでいたら、
1年後痛い目に遭うことになりますから。
今のうちから、無駄遣いの癖をやめ、倹約家になる努力を
しておいて下さい。
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