医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

不動産投資は収支計算が非常に簡単で、事業を始める第一歩として
大変役に立つと思います。

6月から医療法人の稼働が始まり、収支計算をするようにしている
のですが、これが結構手間が掛かります。

 

収支計算といっても現状を把握するためのざっとしたものであり、
実際の税務などについては税理士へと委託していますので、あくま
でもざっとしたものです。

細かいところが多少入力ミスがあっても気にしません。通帳内容を
エクセルに打ち込んだりして全体像の把握をしようというだけです
から、例えば千円違ったところでどうでも良くて。

収入の内容や支出の変動の傾向を調べることで、事業全体の問題を
洗い出したり、今後の支出面の調整をしていければ、と考えている
次第。

僕は事業を開始する時、まずこうした作業を自分で行い、事業活動
の全体像の把握に努めるようにしています。

 

不動産投資の場合、基本的に月一度しか収入はありませんし、僕の
場合は収支を管理会社が出してくれていますから、手間はほとんど
かかりませんで、どこにも難しい作業はありませんでした。

しかし実店舗のある事業となると、診療所を開けた日は必ず収入が
ありますし、医療の場合は窓口収入だけでなく後から入金をされる
お金が複数あって、管理が非常に面倒です。

例えば健康保険からの収入。これが、一言で健康保険と言いますが
国民健康保険と社会保険の二つがあります。その他に労災保険とか、
自賠責保険とか。自賠責なんて保険会社ごとの入金です。

支出の面でも人を雇うとなれば様々な面倒があります。物品の購入
も毎月内容が変わってきますし、在庫管理も必要。事務的な仕事量
は不動産投資とは圧倒的な差があります。

 

手間ですが、やっておかなければいけません。収支について、僕は
事業を主体的に引っ張る立場にあるのですから大雑把でもその構造
やバランスを知っておかなければならない。

医師の仕事としては明らかに余分なところで、こんなところに時間
と労力を消費してしまっては医療の質が下がるのではないだろうか
と思われても仕方ないほど。

けれども、医療を提供するに当たって経済性も重要ですし、従業員
の生活も懸かっていますから。そこを全て人任せにできるほどには
僕は自分に自信がありません。

 

今後何十年と関わっていく仕事なので、できる限り正確に事業全体
を把握し、患者さんだけでなく従業員、及び家族に幸福でいられる
よう努力しようと思います。

CF計算の感覚を身に着ける

最低でも2年くらいはこうした作業を続けたいですし、新たな仕事
を始めるたびにやらなければいけません。

新しい収益不動産を購入するごとに、それについての運用状況確認
をしなければいけないのと同じです。

 

そう考えると、来年のどこかで入院病棟を再開する予定ですから、
今後3年は少なくとも収支を自分で追っていく必要がありますね。

恐らく近いうちに税理士さんも本格的に介入してくるでしょうから、
外部の専門家からの意見も頂けるようになりますので、全体像把握
はより確実なものとなると思います。

自分の感覚と実際に乖離がないかも、そこでようやくはっきりして
きます。自分で計算する収支は税金面などの処理がされてないため、
確認作業としてプロの介入は必須です。

 

実は6月から稼働して、9月末で決算になりますので、もう第一期が
終了しています。流石に第一期の収支は何の参考にもなりません。

保険収入の入金は2か月遅れですから、6月、7月分がようやく口座
に入っただけなんですね。第一期は大赤字が確定しています。法人
が納めるべき税金もほぼ発生しないでしょう。

しかし次からはそうはいきません。順調に利益が上がれば法人税も
予定納税がありますし、手持ちの現金には僕が想定しているよりも
余裕を持っておかなければならないでしょう。

 

病棟再開ともなれば経費は何倍にも膨れ上がります。途中で資金が
不足しないよう、今は可能な限り無駄な支出を省く必要があるのは
明らかです。

当面の間、僕は理事としてタダ働きに励むしかなさそうです。その
お陰もあって、月々の収支は保険収入の入り始めた8月以降は黒字
転換をしていると、僕の計算では出ています。

税理士さんにも、あまり厳しいことを言われずに済みそうです。

 

と、安心していると今度はボーナス払いがやってきますし、新たに
人を雇わなくてはならないしで、支出の拡大予測があり、まだまだ
安心できません。

退職者が出れば、退職金だって払わなければいけません。将来何が
あるか分かりませんから、資金は相当に余裕を持っていなければ、
と常々警戒をしています。

そのためには収支の大幅な改善が必要ですね。

 

まだ僕自身の診療所での仕事割合は4割程度。割合を上昇させれば
収支は大きく改善するでしょうから、あまり心配はしていません。

ただ、割合を増やすと外からの給与収入が減ります。そこで効いて
くるのが収益不動産からの収入です。家賃収入に課せられる税金が
大きく減り、収入源の割には生活が厳しくなったりはしないはず。

事業ごとの収支はもちろん大切ですが、全体の収支はもっと大切で。
本格的な事業開始前に、収支の取り扱いに不動産投資で慣れておく
のはやはり大切だ、と感じます。

収益不動産を所有されている方は最高の勉強チャンスだと思って、
よく検討をしてみてはどうでしょうか。

 

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