医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

不動産投資の本をいくつか読み込んだ。
大まかな流れは理解できた。

要するに不動産投資は投資だと割り切らず、
賃貸事業として手を抜かずに経営し、
キャッシュフローを積み重ねればいいんでしょう？

さあ、利回りの良い物件も見つけたし、仲介業者に問い合わせだ！

 

……ちょっと待って下さい。本当に、その物件を購入して大丈夫ですか？

確かにキャッシュフローは重要で、
キャッシュフローが出ないような物件を購入してはいけません。

ですが、本当にそれだけを考えていればいいんでしょうか？

 

1億円の物件を購入したら経済的自由が手に入ると思いますか？

不動産投資を始める理由は人それぞれです。
しかし、多くの人に共通する思いがあります。

それは、不動産投資を拡大し、大きな家賃収入を得て、資産家となること。
それには多額の資金が必要です。

一般的なサラリーマンでは、融資を受けることなく不動産投資を拡大するには
とてつもなく長い時間が必要となります。

もしかしたら、一生をかけても期待するほどの資産を築くことは
できないかもしれない。

だから、融資を受けてレバレッジをかけ、本来自分の資金力では
とても購入できないような物件を購入したいところです。

 

なぜそんな融資をサラリーマンが受けられるのか。
それは金融機関がサラリーマンという存在を信用しているから。

サラリーマンは信用を担保に融資を受け、物件を購入することができるんです。
これは、将来の給与を前借りしているようなもの。

 

とても嬉しい融資ですが、給与の前借りにも限界があります。
人間の命は有限であり、一個人がサラリーマンとしていられるのは、
日本なら60歳ないし65歳まで。しかも給与は個々で差があります。

つまり、金融機関がサラリーマンの信用を担保に貸してくれる金額は、
金融機関によって差があるものの、最大値が決まっているんです。

有名なのはスルガ銀行という地方銀行で、給与年収の20倍まで、と言われています。
おそらく、スルガ銀行以上に融資してくれる金融機関は、
あまりないのではないでしょうか。

年収が500万円であれば、1億円が限界、ということ。

 

1億円で収益不動産を購入すれば、経済的な自由が得られるかどうか。
どう思いますか？

満室想定利回りが20%という非常に高利回りな1億円の物件
なかなかここまでの物件はありませんが、幸運にも購入できたとします。

得られる家賃収入は年間2000万円。
一見、もう一生安泰のように感じます。

 

しかし、収益不動産の維持費・経費、利息を含めた融資返済、
そして所得税と住民税、固定資産税。

これらを差し引いて考えると、
手元に残るのは年間500万円～800万円くらいでしょうか？

しかも、退去があったらリフォームしなければいけないし、
客付には広告費も払う必要がある。
大規模修繕工事費用も貯めておかなければならない。

一生裕福に自由な生活を送るのは、ちょっと厳しそうです。

 

次の一件を買えばいい、と思うかもしれませんが、
前述のようにサラリーマンの信用を担保とした融資には限界があります。

もし債務超過(融資残高が資産を上回っている状態)であったら、
融資を受けたくても決してどの金融機関も貸してはくれないでしょう。

 

事実、収益不動産を購入したものの債務超過となってしまい、
次の融資を受けられず、次第にキャッシュフローも落ちてきて
身動きが取れず、ジリ貧となってしまうサラリーマン不動産投資家が、
数多くいるんです。

言ってしまえばレバレッジを掛けすぎた状態です。
給与収入でカバーすることもできず、融資を受けることもできず。
一度この罠に陥ると、なかなか這い出せません。

 

信用担保以外に融資を受ける方法はないものか？

このような事例が多発していることに警鐘を鳴らしているのが、
今からご紹介する本の著者、石渡浩さん。

たった4年! 学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法 借りて増やす技術

石渡さんは、サラリーマンの信用を担保とした融資を受けて
収益不動産を購入したりしていません。

本のタイトル通り学生時代から不動産投資家をしているのですから、当然です。

これから収益不動産を購入しようという人に是非読んで欲しい一冊です。

現在の不動産投資方法論の中でも特に支持の高い手法の一つ、
土地値以下で収益不動産を購入する不動産投資法を基礎に、
いかに融資を受け、投資規模を拡大していくか。

いかに自分の信用を高め、金融機関から融資を引き出すか。

誰もが知りたい、「一般人が資産家になる方法」が詰め込まれた一冊です。

 

本の内容についてはこれ以上語りません。とにかく読んでみて欲しい。

現実には、石渡さんと同じように投資を進めるのは難しい部分もあります。

ですが、不動産投資の規模を拡大し、資産家となり、
自由を得て夢を現実化させた未来を手に入れるには、
概念的にこの本に書かれた内容が必須です。

今まさに収益不動産を問い合わせしようとしていたのなら、
4日間だけ我慢してこの本を2度、読んでみて下さい。

学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法 借りて増やす技術はこちらから。

 

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