銀座の路線価上昇から狙うべき地域の選別を考える。

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銀座の路線価がバブル期を超えたと話題になりましたが、皆さんの
所有されている不動産の路線価は如何でしょうか。

僕は、幸いなことに関わる全ての土地で路線価が上昇をしています。
簡単に確認できる「全国地価マップ」で、平成25年から平成28年に
掛けての推移を久しぶりに確認してみました。

路線価の上昇は固定資産税や相続税の上昇に繋がり、喜ばしいこと
ばかりではないのですが、少なくとも投資用に所有している不動産
であればメリットの方が大きいでしょう。

路線価が下がるような土地は、需要も落ちているのでしょうから。

 

とはいってもこの路線価の上昇は、主に全体的な押し上げ効果から
くるものに過ぎません。所謂インフレです。

総合的な物価は未だ停滞していますが、不動産価格は投資資金及び
投機資金の注入により一足早く押し上げられています。本質的には
まだ大きな変化はありません。

土地が生み出すお金は大きく変動してはいないんです。収入が変化
せず納税額だけが増えれば不況になりますので、早晩不動産価格は
再度下落してしまう。

今後、いかに日本経済がデフレから脱却するかが、不動産市場でも
鍵となってくるのは他と変わらないでしょう。

 

早く、適切に家賃が上昇していく時代になって欲しいものです。

人口集中の結果としか言いようがありません。

都内の地価上昇には当然の理由あり

では何故、銀座の土地がバブル期を超えているか、ですが。

ある意味これは当たり前の話。いえむしろ、今までがおかしかった
としか言いようのない話。

お金は通常、常にその量が増えていくのが普通であり、それと共に
物価が上昇していくのが自然だからです。

 

これ程長く続いたデフレが異常である、との感覚に戻した方が良い
でしょう。デフレの恐ろしさは、消費者がその環境に慣れてしまい
経済が縮小し続ける悪循環にあるのですから。

バブル期における不動産価格上昇は確かに異常でした。投機的資金
が次々と注入され、経済の勃興と共に有頂天になった人々が描いた
虚飾に満ちた喜劇。

不動産価格が騰がり続けるなんてない、弾けないバブルなど無い、
といった常識をまだ知らなかった衆愚の引き起こした惨事がバブル
の崩壊でした。

 

崩壊の原因は急ブレーキを踏んだ日本政府や日銀にありますけれど、
そんな要素が無くとも遠からず崩壊に至っていたのは間違いない話。

ですから、強烈な金融引き締め策を講じた当時の人々に罪は無いと
僕は思っています。もう少しうまくやれた可能性はあったと感じる
ところはあるとしても。

ただ、その後が不味かった。もしもバブル崩壊の後、もっと上手に
経済の手綱を握ってコントロールできていれば、今頃は銀座の地価
がバブル越えなどニュースにすらなっていなかった可能性もある。

景気低迷の気配が見えたらまた経済規模を拡大すべく、金融緩和を
早期からじっくりと行えていれば、倒産せずに済んだ企業があった
かもしれません。

 

今の銀座の不動産価格上昇は、今のような長期のデフレに低迷する
ことがなければもっと高かったかもしれません。

歴史に「もし」などナンセンスですが、路線価上昇に対する感覚と
してはそれくらいの気持ちでいた方が良いような気がします。

もっとも、現在はそのデフレを巻き戻そうと急激に金融緩和をして
いる真っ最中ですから、新たな歪みが発生した結果である可能性も
否定できず、楽観はできません。

できませんが、国内人口が減少する中でも急激な人口増加を続ける
東京の中心地としては、バブル期以上の路線価上昇も当然である
僕は感じます。

少なくとも東京人口の推移を調べてみれば、僕に異論はありません。

 

路線価から未来の一端が見える

要するに現在の銀座、そして東京の不動産価格上昇は、適切な金融
緩和と東京への人口一極集中によって起きた結果です。

上がるべくして上がっているだけで、そこには何の不思議もなく。
銀座の路線価上昇を以ってしてバブルだ、暴落が来るぞ、と不安を
煽るのはあまりに拙速。

徐々に東京オリンピックも近づいてきて様々な憶測や思惑が溢れて
いるのだろうと思いますが、関わり合いにならない方が無難だろう
と思われます。

 

むしろ目を向けるべきは、東京にこれほど人口が集中しているにも
かかわらず路線価が上昇をしている東京以外の地域にあります。

地方から東京及びその近辺へと人口流出が起こっているのは明白な
現状で路線価が上昇していたとしたら、魅力のある地域である証拠。

ここ数年間で伸びているようなら、期待できると思ってもいいかも
しれません。少なくとも僕の所有する2棟は東京以外で上昇傾向に
あり、入居状況はずっと良好です(現状事務所一つ空室のみ)。

 

東京、特に銀座の土地など一般サラリーマンが触れるような物件は
一つもありませんので、詳しく見つめたって何も出てきません。

けれども銀座の地価上昇がチャンスを知らせてくれているのは確か
ですから、少しだけ想像を膨らませて地方に目を向けるのは今後の
不動産投資における戦略上必須でしょう。

行ったり住んだりした経験がある所から、気になる地域の路線価を
一つひとつ見ていくのも面白いと思います。

宝探しも投資も地道な取り組みからしか始まりません。日本の地理
を勉強するついでと思って、路線価を細かくチェックしてみると、
意外な発見があるかもしれませんよ。

 

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