医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

不動産投資も難しい時期に入っていて。

最近は少し、金融庁が調査をしている、との報道が相次いでいる
ために各金融機関も融資に慎重な姿勢を見せ始めています。

僕の耳にも、少しずつ厳しくなっている、との声が聞こえてきて
います。

 

為替が一時円高基調にはなっていますが、株式市場は安定的推移
を辿っており、投資家が悲観的になっている訳ではありません。

東芝など国内的にも、トランプ氏の大統領就任や近隣諸国の不穏
な動きなど国際的にも不安要素もありますが、決して投資をする
に当たって厳しい局面ではありません。

勿論、何度も書くように「短期的にどうなるか」までは予測する
のは不可能ですけれども、今投資して長期的に損をする可能性は
低いのではないかと思います。

どのような市場であっても。

収益不動産も、決して今買ってはいけないタイミングであるとの
意見は間違いであると思っています。

今でも高い利回りの物件はちらほら出てきますし、僕も3棟目の
購入を検討していない訳ではありません。

収支が回るのであれば、積極的に買いに走ってよいと思います。

 

ただし、一時的に不動産価格が下落する可能性はありそうです。
あくまで可能性、ですが。

基本、不動産は金融機関の融資姿勢によって値段が変動します。
積極的に融資をするのであれば高くなりますし、融資の引き締め
がされれば安くなります。

融資がつかなければ、不動産の売買がされないからです。現金で
不動産を売買するのがどれ程いるかといえば、全体のほんの僅か
でしかないでしょう。

 

もしも、金融機関が収益不動産への融資を今後も引き締めていく
のであれば、確実に不動産価格は下落します。

買える人が少なくなれば競合は減り、不動産価格は下がり利回り
が少しずつ上昇していきます。そしてある程度まで利回りが上昇
したら、今度は貸し出しが増え始めて、を繰り返す、と。

もしも買い時というものが存在するとしたら、その底での購入が
よりベターであるのは間違いない。

 

しかし、本当にそう理想通りにいくでしょうか？

僕は、やや懐疑的です。そんなタイミングで購入できたとしたら
とても嬉しいですが、チャンスを逃す確率も高いように思えます。

買うべきか、待つべきか。結果論でしか答えの出せない問に対し
どのような回答をするかは、自分自身で考えるしかありません。

だからこそ、僕は直感主義をやめられないんですよね。己を信じ
どこかで突っ張らないと、何も変わりやしませんから。

投機の動きに掛かるブレーキ

金融庁の提言というかお達しも、決して「収益不動産への融資に
偏りがあり、逸脱したリスクがある」とは言ってはいなかったり
します。

どちらかというと、顧客側（融資を受ける側）の破綻リスク上昇
に気をつけなさい、という話。一部で行われているような、収支
が合わず売却もできないような案件への融資を律しているだけ。

人口減少社会で世間的には不動産の需要についてあれこれ悪い話
ばかりする方もいる中、金融庁は収益不動産に対する融資自体が
金融に悪影響がある、とは言っていません。

単に、融資先が高い破綻リスクを抱えると不良債権が積みあがる
事に繋がるのでそれを少し抑制したいのだと思われます。

 

それで投資家心理が萎縮し不動産の購入意欲が落ち込むようなら
前述のように物件価格の下落が望めるのですが。

逆に考えると、リスク面に配慮されているならば収益不動産への
融資には何ら問題なく、最近は「買える人」も「買いたい人」も
増え続けており、多少の引き締めは影響しないかもしれません。

特に、1棟もの中古物件などの案件については。

 

新築区分マンションやら、ナントカ建託のサブリースアパートと
いった収支がおかしい事になっている案件は間違いなく減ります。
これこそ、金融庁が警戒している部分だからです。

賃貸住宅の空室率が高止まりしている元凶であるこれらが融資の
引き締めの主要ターゲットであるのは間違いなく。

金融庁の監視が厳しくなるほどこういった物件は減っていくのが
予想されます。

 

けれども金融機関は貸出先を見つけなければならない。融資総額
を減らせはしない。お金がどこに回るか？

まともな投資案件にまともな人が金を貸してくれと言ってきたら、
それは普通に貸すでしょう。

つまり、まともな投資をしようとしている私たちには何の影響も
ないかもしれないという話です。ダメな物件の価格だけが下落し、
良い物件は高止まりする可能性を強く感じます。

 

論理と直感の融合を

値が下がるとしても一時期的でしょうね。長期投資派の僕には、
何の影響もありません。

敢えて言うならば、一度5年経過した物件を高いうちに売却して
現金化し、次の物件への入れ替えを行うかどうか。

どのような道筋が利益を最大化させるかは極めて難しい判断で、
結果論以上に判断ができない部分。

 

非常に、悩んでいます。PULLUPの緒方さんと雑談をしていても
そんな話を振られ、どうするべきか解答を出せずにいて。

結局、今がいいからとホールドし、典型的なハマり状態となって
しまっているな、と感じます（笑）。

まあでも、下手に動けば損をするだけかもしれませんし、利益を
最大化しようというのも凡人の僕には手に余る話。素直に3棟目
を取得し、バランスシートの拡大と健全化を図ろうと思います。

 

あまり買い時を意識し過ぎず、収支と積算の評価をしっかり把握
した論理的な判断と、物件に対する直感を融合させ、優良物件の
取得を早い時期に目指すのがよさそうです。

 

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