いつも応援ありがとうございます。
ここ最近、僕が2棟目の取得に動いている関係で、
ブログの話題もメルマガの話題も、どうしても
そちらに引きずられてしまいますね。
とはいえ、この2棟目の取得までは不動産投資を
スタートする前から具体的にイメージしていた予定調和。
ここを確実に仕上げることができたならば、
次の3棟目への道の領域。楽しみで仕方がありません。
世界が膨らんでいきます。
不動産投資の拡大戦略についての話題になると
切り離すことができないのが、事業性融資のこと。
一般的な言葉であるかのように使ってしまいましたが、
改めてこの事業性融資について、まとめておきましょう。
プロパーローンを引き出すのは難しい
事業性融資、プロパーローンともいいます。
これはまさに金融機関が事業者へ向けて出す融資。
経営の危機に陥ったシャープがみずほ銀行などの都銀から
経営再建のために受けた融資も事業性融資です。
(こんなに大きいと少し違うのかもですが)
いわゆるアパートローン、スルガ銀行やオリックス銀行、
三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスといった銀行が
有名どころですね。
このアパートローンは、不動産投資ローンと言われますが、
建前は不動産賃貸事業者向けのローンです。
投資にお金を突っ込むというのは建前として
問題があるらしいので、あくまで事業者向けです。
ですが実質は、信用を担保とした不動産投資ローン。
そこに事業者としての信用なんてありません。
当然ですよね、まだ事業なんてしたこともない
サラリーマンにお金を貸すんですから。
あるのは明確な数字で出るバックグラウンドのみ。
数字がしっかりしていて、人間性によほど問題がなければ
大概の方には融資が出ます。
対して、プロパーローン。
こちらも信用担保といえばそうですが、
重要なのは事業主としての実績。
信用するものが違います。
数字も大事ですが、事業主としての実績がなければ
プロパーローンは決して通ることはありません。
審査も、アパートローンよりもずっと厳しくなります。
プロパーローンが不動産投資に必要な3つの理由
なぜそんなに受けるのが難しいプロパーローンに
チャレンジしなければいけないのか。
理由は主に3つ。
1.アパートローンの限界
アパートローンは、サラリーマンとしての給与所得が
担保とされます。給与所得はそう簡単に上がりませんから、
担保価値に限界があるんです。
スルガ銀行は今のところ年収の20倍まで融資をしてくれますが、
それ以上貸してくれるところはないでしょう。
普通であれば、RCマンション1～2棟で目一杯。
これまでもお伝えした通り、
個人で購入できるRCマンション1棟では
リタイアするのは少々厳しい。
アパートローンだけでは、結局借金を返すだけの人生に
なってしまいかねません。
2.金利の高さ
基本的にアパートローンは金利が高いです。
住宅ローンとほぼ同一の融資なのに金利が大きく異なるのは、
住宅ローンには国の補助が入っているからですね。
それに比べて、事業性融資は金利が低く設定されます。
プロパーローンの利用者は金融機関から見ると、
厳しい審査を乗り越えていますから破綻リスクは少なく、
かつ多く借り入れてくれる上客です。
上客に他へ逃げられないよう、有利な条件を
提示するのはビジネスとして当然です。
アパートローンであっても、事業主として信頼が得られれば
金利引き下げ交渉に応じてくれることは多々ありますので、
アパートローンをプロパーローンに借り替えた方が良い、
ということではありませんが。
3.法人化のため
アパートローンは基本的に個人を相手にした融資。
アパートローンで100%法人所有の物件を持つことは困難です。
規模の大きいRCマンションを1棟所有すると、
課税所得は跳ね上がりあっという間に最高税率に到達します。
高い所得税を払っていては、経営もおぼつかない。
その対策として今の流行が収益不動産所有法人です。
法人所有の物件から得られた家賃収入は、
あくまで法人の収入。
そこから利益を他の役員である家族に給与として支払ったり
することで所得が分散され、税金を抑えることが可能となります。
今の日本において、不動産投資の拡大戦略には
法人化が必要不可欠なんですね。
リスクを背負って頑張って稼いだのに、融資返済と税金で
ごっそり持っていかれて手元に残らないなんて、
そんな理不尽を許容するわけにはいきませんから。
プロの不動産投資家としての登竜門
事業性融資をどうやって受けるのかというと、
答えは一つ。
事業主として安定経営をすること。
不動産投資がベストなんでしょうが、
他の事業でも2期以上黒字で経営できていれば
融資を引き出せた、という話も聞いています。
返済が滞らないこと、なんて言うまでもないですね。
不動産投資は、一度スタートしたら常に拡大戦略を
描いて行動する必要があります。
不動産賃貸事業主として実績を残していくことが
最大の近道であることは間違いありません。
これからスタートするならば、まずはプロパーローンを
引き出すことを目標としてみるといいんじゃないでしょうか。
金融機関から事業主として認められた証拠であり、
社会的な信用も高まっていきますよ。
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ブログとても勉強になりました！一つお伺いしたいのですが、プロパー融資を受ける場合、事業規模というのは問われるのでしょうか？（何棟・何室以上など）
もしご存知でしたら、ご教授頂けましたら幸いです。
UMI さん
はじめまして。コメントありがとうございます。
プロパー融資を受けるにあたり、具体的に「何棟所有していれば」「何戸所有していれば」
事業性融資をしてくれるようになる、という明確な基準はないと思われます。
プロパー融資はその名の通り事業に対して金融機関が融資をするというものですから、
規模の大小で融資を受けられる金額の大小は変わってくることはあるとは思いますが
現在の投資規模が大きいから受けられる、区分で数戸しか持っていないから受けられない、
という性質のものではありません。
また、法人で融資を受けたからといってプロパー融資を受けたことには
必ずしもならない、というのもそれを裏付けています。
結局のところ、事業として、そして経営者として認められ、自分の行うビジネスに
対して金融機関が投資をしてくれるかどうか、です。
大事なのは経営者としての素質を見せること、これまでの事業の結果を見せること、
に尽きるのではないでしょうか。
あとは、金融機関によって立場が異なるので、自分がそれと合致しているかどうか。
案外ここが重要なのではないかな、と思います。
この程度で回答になりましたでしょうか？
もし疑問点などありましたら、コメント欄やメールなどにてご連絡いただければ幸いです。
今後ともご愛読のほど、よろしくお願い申し上げます。
きりのきさま
コメントご返信頂きありがとうございます！
事業規模の大小ではなく、「経営者としての素質、これまでの事業の結果」が重要になるのですね。
大変参考になりました。
今後ともブログ拝読させて頂きます！
宜しくお願い致します。