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いくら金融緩和政策が実施されていても、マイナス金利で金融機関
はお金の借り手に飢えているとしても。
何の実績もなく自己資金も担保も無い一見の人間にマンション1棟が
購入できる金額を簡単に出してくれたりするほど甘くはなくて。
融資姿勢が金融緩和前と比べてずっと緩くなっているのは確かです。
確かですが、金融機関がリスクを背負うとは一言も言っていません。
麻生財務大臣が、リスクを負おうとしない業界に苦言を呈している
のを知らない方はいないでしょう。収益不動産に対する融資は他の
事業に比べてリスクが低いから貸し出しが増加しました。
事業のシンプルさと固定資産としての評価がバランスシート上での
リスク判断を容易にしていますし、不動産、特に土地の評価は価格
変動が小さい為に担保としてとれば回収もしやすい。
金融機関は、マイナス金利になったからとリスクを取って稼ごうと
しているのではなく、リスクが低い不動産にしがみついていただけ
に過ぎません。
融資判断の材料は如何に儲かるか、ではなくて如何に安全で確実な
利益を確保できるか、にあります。予測できる将来を優先している、
と言い換えてもいいでしょう。
そこに自己資金ゼロ、他の資産もなく担保も取れない。不動産賃貸
は全くの素人で、何かツテがある訳でもない人物が融資の相談へと
訪れました。
さて、融資は受けられるでしょうか？
金融機関を知る
答えはノーですよね。
自己資金ゼロだとすればフルローンかオーバーローンになります。
総返済額は増え月々の返済負担も増えますので、返済が滞る可能性
は高まります。金融機関にとってリスクは高くなります。
せめて担保が取れればと考えても、資産がなければ補填もできない。
リスクは解消できていません。
これがせめて、賃貸事を何年もやっているプロであればまだいい。
一介のサラリーマンが、1億円超えのマンションを欲しがって融資
を期待しているのですから、どう感じるかはいわずもがな。
一般的に、融資を引き出せるならば大きな金融機関ほど低い金利で
お金を貸してくれますが、その分だけリスク管理も厳しく機械的。
扱っている金額が大きくなるほど、サラリーマン一人に貸せるお金
なんて小さな存在になりますから、管理をするのに経費を削減する
必要が出てきます。
そして機械的な扱いになる分、リスク管理は厳しくしておかないと
いけない。一つひとつは小さくても数が多ければ無視できない金額
ですので。
要するに、たかが個人の一つの案件に掛ける人件費も無ければ意味
も大して無い、のが大手金融の立場。自分の土俵に上がってこない
人をわざわざ親切に引き上げようとはしません。
認知度の差から、一般サラリーマンにとってお金を借りるのならば
できるだけ大きなところ、メガバンクや地域の地銀トップから融資
を受けたい、と考えがちです。
特に金額が大きくなるのであれば。信用金庫なんて金利も高くなる
かもしれないし、そもそも銀行と何が違うのかも分からないし、と。
最近も、1棟マンションを買いたくていくつか銀行に当たってみた、
メガバンクと地元トップの地銀に行ってみたけれども、自己資金を
2，3割入れるよう言われてしまった、なんて話を聞きまして。
1億円の2割といったら2000万円ですからね。2億円なら4000万円。
現実を知り、そのまま保留をして時だけが過ぎているようです。
やはり、まずは身の程を知るべきでしょう。
その方も良い職業へとついていらっしゃいますから、自信があった
のだと思います。自分の属性に。
しかしメガバンクなどからすると、給与が多少良くても資産が無い
人間など、平均的サラリーマンと何も違わない存在。決して優遇を
されるような立場ではないんです。
メガバンクに限らず、高収入なのに預貯金は無いなんて話を聞けば
お金の管理に疑問を持たれても仕方ありません。むしろ減点されて
いた可能性すらあります。
一部特殊な銀行はありますが、代わりに金利は高い。リスクを金利
で補うのは融資としては正しい姿ですので、そういった金融機関も
今後もっと増えて欲しいものですね。
どうしても、良い物件なのに理解が得られず融資が出ない場合など
困った際には、一時的に高めの金利となってしまっても話を進める
方向とした方が良いケースもあります。
妥協も必要
不動産投資を始めるうえで最も重要となるのは「どのような物件を
購入するのか」です。そこさえクリアできていれば属性が低くとも
メガバンクでの融資すら可能なほど。
ただ、残念ながらそれほどの案件を優先的に交渉できる機会はまず
巡り合えません。通常の不動産会社を通じた仲介ではあり得ない話。
正直言って、現在の低金利政策下では、メガバンクでなくとも十分
経営に支障のない金利で融資を受けられます。ある程度の条件さえ
整っていれば。
当初から低金利、フルローンでお金を引っ張り出したいなら、まず
頂点だけを良しとせず、ある程度の条件を受け入れる覚悟をする事。
そしてもう一つ、知人なり不動産会社なりを通じて金融機関と接触
するのを心掛け、決して一人で先走らないようにする事。
自分一人では限界があります。如何に他人を利用し、win-win関係
を整えるかに注力して下さい。
ステージのジャンプアップをしたいのならば協力者の存在は必須。
僕もそうでしたし、これからもそうでしょう。
せっかくできた輪は小さくしたくありません。もし気になるところ
があれば、是非僕の方へご連絡頂ければと思っています。それが、
僕の為にも僕の協力者の為にもなりますので。
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