いつも応援ありがとうございます。
不動産投資で重要な項目の一つ、物件管理。
経費削減を考えれば自主管理がベストですが、
規模が大きくなればそうも言ってられないし、
普段の仕事次第では小規模でも難しいこともあるでしょう。
僕のようにほぼお任せによる不動産投資をするなら、
管理会社は必須。管理だけでなく、客付にも
強力なルートを持っている必要があります。
管理会社を選定するにあたり最近一つ思ったことがあるので、
ちょっと記事にして僕自身の頭を整理してみようと思います。
今回の記事、経験に基づいた内容ではなく、話を聞いた中で
僕が想像を膨らましたものです。
その前提で流し読みして頂ければ幸いです。
日本に生きる安心と信頼のブランド神話
地域にもよるのですが、近年の日本における大きな流れの
一つとして、「安心のブランド指向」があります。
物販商店系だとよりはっきりしてますね。
スーパーはイオンを中心に大手だらけ。
個人商店も生き残るために次々大手コンビニ化しています。
皆、個人商店には入らなくなってきてるんです。
特に若年者を中心に。
個人商店の生きる道は地元の顔見知りにしか残されておらず、
コミュニティの形成が不十分で固定客が得られていない
個人商店は、フランチャイズ化するしかなくなっている。
僕も含め物心ついてから大手ブランドに慣れきってしまい、
名もなき個人商店には魅力を感じなくなってしまっている。
大手ブランドの定番で充実した品揃えが焼き付いていて、
個人商店は品数も少ないし行くだけ無駄だろう、なんて
思い込んでしまっている。
個人商店でも必要なものは手に入り、
大手ブランドの品揃えがいくら良くても
ほとんどの物は自分には必要ないにも関わらず。
冷静に考えれば、個人商店でも価格は変わらないし、
特殊なものを除けば個人商店でも変わりません。
場合によっては個人のお店の方が品を選別でき、
品質の良いものが手に入ることもある。
それでも大手ブランドを多くの人が好むのは、
外れの無さ。
個人商店ではもしかしたら期待したものが
ないかもしれない。だったら時間の無駄だし、
安定した大手ブランドの店に入ってしまおう。
安定した安心感こそが、大手ブランドの最大の武器。
安心感に慣れきった人には、わざわざ不安のある店に
足を伸ばす必要性が感じられない。
いつでもどこでも変わらぬ品揃え。
今の日本人は無駄手間の無い安心感にお金を支払います。
知らない土地で不安を感じる人の選択は？
不動産賃貸事業者でも同じことが言えます。
街中を見渡すと、そこらじゅうに不動産屋がありませんか？
都市部ではコンビニ並みに不動産屋があったりもします。
近隣の住民であったり時間に余裕がある人は、
個人の不動産屋も含めていくつかを渡り歩いて、
理想の物件を探すこともあるでしょう。
でも、例えば春から大学生として、地方から
上京してきたばかりの大学生。
大学の近くで部屋を借りたいけれども、
右も左も分からない。うっかりすると
駅すら見失ってしまいそう。
そんな中、個人の不動産屋と、テレビCMや雑誌などで
よく見るブランド名が付いた不動産屋を見つけたら、
どちらに入るでしょうか。
実際に不動産管理会社さんに尋ねましたが、
最近はやはり大手ブランドの看板がないと、
全然客が来なくなってしまっているとのこと。
もう一度言いますが、地域にも人にもよると思います。
でも、大手ブランドの看板が役に立つことは事実。
何に影響するかといえば、客付けです。
僕の場合、管理会社に依頼するということは基本的に
客付けも管理会社づてにお願いすることになります。
入居付けをお願いすることにより管理会社へ回るお金が
増えますし、管理会社としても入居者を見つけないと
管理料ももらうことができない。
1棟物件を管理会社へ託すということは、
お互いにとって良い関係を築くことに繋がります。
しかし、元々の客付け能力が低かったら意味がない。
管理はしっかりしていても入居者を探せないのでは、
いつまで経っても大家の収入は安定しません。
そこで大手ブランドの集客力を利用できる、
というわけです。
大手だから必ず客付け力が強いことではありませんが、
判断ができないようなら期待してもいいでしょう。
特に地方においては、管理会社を依頼する場合
大手のブランド力に期待をしてもいいかもしれません。
知らない土地を訪れた時こそ、自分の見慣れたものに
頼りたくなるものですから。
チェーンとフランチャイズ
ただし、気をつけなければいけないことが一つ。
チェーン店とフランチャイズ店の違いです。
チェーン（レギュラーチェーン）は経営母体の直営店舗。
フランチャイズは一定の契約の元、看板を借りた独立経営。
パッと見は似ていますが、全然違うもの。
チェーンの方が経営が画一化しているため、
安定した品質を提供する傾向にあります。
フランチャイズは、看板は同じでも経営は別で、
品質にばらつきがあります。
経営者の腕次第、という感じですね。
ここでどちらかを選ぶか、ですが。
僕は、フランチャイズ店から探すのが
いいのではないか、と考えています。
というのも、フランチャイズ店は元々は
地域密着型の不動産屋であることが多い。
フランチャイズ店として新規開業したのだとしても
地域を知っているからこそ、そこで開業したのでしょう。
フランチャイズ店には、地域密着型の強みと
大手ブランドの強み、両方を利用できる可能性があります。
強力な客付け力が期待できることになりますね。
あとは管理会社の経営者次第ではありますが、
その選別についてはどこに頼むにしても変わりません。
インターネット上にちゃんとウェブサイトを持っているか、
顧客対応はどうか、価格はどうかなどから、
信頼できそうな人を探し当てることになります。
といっても、大手ブランドの看板を掲げる以上は
ブランド元との契約も面子もノウハウもあるでしょうし、
一定のレベルはあると考えてもいいかもしれません。
どんな選択をしても外れる時は外れます。
迷い過ぎず、どーんと任せてしまいましょう。
貴重な時間で安定した効果を上げるために
と、まあこんな感じなことを、最近管理会社さんと
話をしていて感じました。
実際、一つひとつ不動産屋を練り歩くのも
時間的に厳しいし、良いアイデアではないかと思います。
地方物件の時はなおさらですね。
大手ブランドを掲げるところだけを回ればいいんですから。
地域で食い合いもさせないでしょうから、店舗数も限られます。
あくまで僕が現場の話を聞いて感じただけのことですので、
今回の記事についての信憑性はあまりありません。
参考程度に考えて頂ければと思います。
もっと素敵なご意見があれば、ぜひ教えて下さい。
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