医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

以前ちらっと書いたことがあるんですが、友人で超がつく大手企業の
サラリーマンを退職して実家である不動産屋の継承準備に職を変えた
人物がいます。

その友人が連絡をくれまして、暫く振りに食事を共にしました。

まだ1ヶ月ちょっとしか経っておらず、色々と大変な事もあるようです
が。元気そうで何より。

 

友人の不動産屋はメインは管理業務で、売買の仲介もしなくはない、
といった感じの業態です。

以前はもっと地域密着型だとの話を聞いていたのですが、実際に仕事
に関わったらもう少し広い範囲で仕事を請け負っていたようで。

もしも現在の管理会社が駄目になるなどで機会があったらヨロシク、
なんて話をしたりしてとても盛り上がりました。

 

その他、現場の人間視点での有用な話をたくさん聴く事ができました
ので、その一部をシェアしていこうと思います。

一部、というのは、流石に特定の事業者さんの名前を記事中に出す訳
にはいかないのでその辺は省かせて頂きたく思い、ご了承願います。

管理会社の立場を尊重する

といっても、目新しい話がそうある訳ではありません。ただ、概ね僕
の考えや行動は正しかった、という事はよく分かりました。

一度このブログでも記事にしたお話、管理会社の修繕の提案を断り、
自分でどこからか安く機器を用意し、設置して経費を浮かせる、との
行為。

管理会社からすると、ものすごく嫌な行為だ、と。そういった事例を
まだ経験していないためか、すごくビックリしていました。

 

もしそんな場面に出くわしたらどう思うかと聞いたら、オーナーから
信用をされていないように感じ、信頼関係は崩壊する、との答え。

それはそうです。まともな管理会社であればオーナーや入居者のこと
を想ってなるべく良い提案をしようとしているんです。それを無下に
されたら、嫌な気持ちにならないはずがない。

また、管理上自分が責任を持って取り付けたものではないため、もし
問題が起き管理会社に連絡が来ても答えようがなく、オーナーに直接
聞いてくれとしか対応ができなくなる、とも言っていました。

当然ですね。そもそも信頼関係が成立していない以上、自分の責任外
のところまで親切に面倒を見てあげる義理などありません。

 

自主管理も客付け業者へのドサ回りもできないのに管理会社との信頼
関係が崩れてしまったら、もはや収益不動産はまともに運用できない。

入居希望者の紹介を全くしてもらえなくなっても仕方ありません。客
を紹介してもらえない事にケチをつけても「頑張ってるのだけれども
決めてくれないんですよね」と言われたらどうしようもない。

 

確かにひどい管理会社もいるようです。特に最近は新規で落下傘的に
管理会社を始めるようなところもあるらしく、信じられないような話
が時々あると。

ですがそれなら、自分で機器を安く仕入れ設置して安く収まった、と
喜ぶ以前に、管理会社をまともなところに変えるべきでしょう。

不動産業界は、世間で思われている以上に信用商売。逆に言えば信用
できない業者と付き合うのもまた馬鹿な行為であり、自業自得なのだ
ということです。

 

自分の労力を使うよりも多少高くなってしまうのは仕方がありません。
労力と、アフターサービスまで含めた値段なのですから。

もし提示された金額が気になるなら、まずは自分の希望など含め何が
最善であるかをよく相談し、相手の本質を見極めましょう。その上で
合わないと感じるなら、取引を終了してはどうでしょうか。

収益不動産の管理会社を変更するなんて、何も特別な事ではまったく
ありません。

お金を支払っている側の権利として、信用できなかったら取引を終了
するのは当然のように行使すべきだと思います。

 

広告料

その他、ちょっと面白い話として。

AD（広告料）を払ってくれるのはとてもありがたいそうです。

 

ここ数年で投資用不動産を購入した人間にとっては、広告費を客付け
業者に支払うのは当たり前だとの意識があるかと思います。僕も勿論
そう思っていました。

が、AD2ヶ月を出している、というだけで友人にはすごく驚かれました。
なんという優良なオーナーなのか、と。

いわゆる地主や昔から住宅賃貸をしているところは、あまり広告料を
支払う概念が（少なくとも友人の会社の顧客では）無いようで。

投資会社の人は広告料を出すことを薦めているようだ、との言い方で
あったので、首都圏という地域柄かもしれませんが広告費は私たちが
意識しているほどには一般的ではないとの話でした。

ただ、オーナーが広告料を出してくれると仲介手数料無料にできたり
するので客はつけやすいし、非常にありがたい、と。

 

この話は個人的には興味深かったですね。確かに、ネットで周辺地域
の賃貸物件の価格調査をと思って検索すると、敷金礼金2ヶ月で設定
されていて借り手がつかない物件は多数あります。

空室リスクを減らす為には、やはり広告費はかなり効果があるのだと
再認識しました。他、フリーレントも食いつきが良いとのこと。

 

あとは逆に悪質な客付け業者もいて迷惑を被っている（長くなるので
また他の機会に）話とか、やはり実務に関わっている人から直接話を
聞けると勉強になります。

せっかくなので、今後も連絡をしっかり取り合って色々と勉強させて
もらおうかと思っています。

 

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