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僕の不動産投資に対する姿勢が「おまかせ」であることはこれまでに
書いてきた通りです。自分でやるよりもプロに任せた方が良い部分は
多少のコストが掛かろうとお願いをする。
その分の費用は自分しかできない仕事に時間を費やし、回収していく。
実際には不動産投資もプロの介入で成績が上がり、サラリーマンとして
の給与や第3の事業から得られた分の収入で、掛かった費用以上の金額が
得られますので不動産投資を自分で頑張りすぎるよりもずっと効率的。
不動産投資だけを見ると収支的には非効率ではありますが、自分や世帯の
収支として見て高効率を実現できると考えています。
おまかせ不動産投資をしていく上での要は主に二つ。
自分自身でお金を稼ぐ能力と、管理会社さんの不動産管理力、です。
自分自身のことについてはここでは触れず、今回は管理会社さんについて
スポットを当ててみようと思います。
不動産管理会社とはトラブルだらけ？
なぜこのような話題を書こうと思ったかというと、ひとつご相談を受けた
からです。内容は、
「管理会社の評価方法および付き合い方について、どこまでこちらの主張を
通すべきかイメージが湧かない」
というもの。メールを下さった方はこれから不動産投資をスタートしたいと
考えておられ、日々研鑽に励まれていらっしゃいます。
今からイメージトレーニングをされているとは、すばらしいですね。
不動産投資家のブログを読んでいると、管理会社のことについて書かれて
いるものは大抵トラブルの話なので、不安になる理由は分かります。
任せておいたらこんなことがあった、これだけの損失があった、との話題は
人にも話したくなりますし、ネタとして書きやすいのもあるのでしょう。
僕も管理会社さんについて不満がなかったわけではありませんし、一度は
真剣に管理会社を変更しようかと検討したこともあります。
が、今のところはまだ付き合いが続いておりますし、状況も好転しつつあり
このままいけば長くビジネスパートナーとしてがんばれそうかなと思い直し
ができた状況です。
管理会社は自分の収入に直接結びついてくる、おまかせ不動産投資における
キーマン。そことどのような付き合いをしていけばいいかというのは、実に
重要なこと。
ご質問を頂いた当人には既に返信をさせて頂いておりますが、メールでは
簡易なご返信しかできませんでしたのでこの場を借りてより詳しい内容で
まとめてみます。
良くも悪くも管理会社とは長い付き合いをせざるを得ない
まずひとつ前提としておかなければいけないのは、管理会社の真の能力は
ある程度の期間付き合ってみなければ分からない、ということ。
満室のマンションを購入後、しばらく問題が起きないのは当たり前です。
私たち投資家側が管理会社に対しもっとも不満を抱くのは「空室がいつまで
経っても埋まらない」とき、なのですから。
ある程度空室が出て、それがどうなっていくかの推移を見守らない限りは
委託先の管理会社に今後も任せていいかどうかは分かりません。
そもそも管理会社に問題があるかどうかを疑問に思うのはいつでしょうか。
それは、経営状態が怪しくなってきた時です。何かしらの問題が発生し、
徐々に空室が増え、そこがなかなか埋まりにくくなって初めて管理会社の
管理に問題があるかを疑うこととなります。
満室の物件を購入したとすると、空室が複数発生するまでは管理会社に
不満を覚えることはあまりないでしょう。
空室が複数できてしまい、不動産経営の雲行きが怪しくなってからが
私たちの腕の見せになります。どのように管理会社の手綱を引くか。
問題解決こそ、不動産投資チームのリーダーでる私たちの最大の仕事。
管理会社任せっきりでいいのか、それともオーナーとして口を出して
いくのか、管理会社に問題ありと判断して管理会社の変更をするのか。
あなたならどうやって問題解決をしていきますか？
3点で管理会社を評価する
僕は管理会社を評価する際に、主に3つのものを意識しています。
１）客付力
２）トラブル対応力
３）報連相実践度
この3つの能力が優れている管理会社が優秀な管理会社であると感じます。
細かいことは次回以降に回すとして、今回は心構え的な部分を。
管理会社は不動産のプロ。私たち素人とは違います。基本的には不動産の
オーナーである私たちの利益を最大化するべく頑張ってくれています。
その努力を最初から疑ってかかるの慎むべきです。自分が信用していない
のに相手には信用、信頼してもらえるはずがありません。
普段、メールや電話でしか連絡を取り合わないかもしれませんが、相手は
血の通った人間です。そこを忘れてはいけない。
顧客だからとふんぞり返るなんてもってのほか。
まずは真摯な態度で、教えを乞う立場で腹を割った話をしましょう。
格好つける必要はありません。素人からプロになるべく学ぶ姿勢を見せれば、
相手もそれなりの対応をしてくれるはずです。
観察をするとすれば、仕事に対する態度でしょう。誇りを持って仕事に向き
合っているか、なぁなぁな態度で楽な仕事だけを欲しているのか。
そこの見極めさえできれば、あとは大抵何とかなるものです。能力的な部分
など、一緒に成長していければいいでしょう。
管理会社まず求めるべきは、本気で自分の良きビジネスパートナーとなって
くれるかどうか。私たちが示す態度に応えてくれるかどうかです。
そこを超えて初めて能力的な部分の評価に移ることを忘れないようにして
下さい。たとえ能力が高くとも、私たちと同じ方向を向いてくれないならば
長い付き合いはしていけませんから。
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