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1棟マンションや1棟アパートへの投資の有用性は、
誰しも理解しているところだと思います。
高い収益性、スケールメリット、担保力の高さ。
どれをとっても戸建や区分マンション1戸では
得られないベネフィット。
しかし、そんな1棟もの投資も、資金の流動性の
低下という弱点があり、1棟もの一辺倒もまた
経営リスクを高めるかもしれない。
前回の記事をまとめると、こんなところです。
だからといって、区分マンションに飛びついて下さい、
とはちょっと言えません。
区分マンション投資は1棟ものとは戦略も戦術も
まるで別物と考えた方がいいでしょう。
今回は、こんな区分マンションに投資をすると失敗する、
をテーマにしてみようと思います。
区分マンション投資の失敗する7つの理由
僕自身、区分マンション投資の経験がゼロという訳では
ありません。例の妻が所有する物件です。
購入に関わってはいませんが、僕が不動産投資を始める
きっかけとなった記念すべき1戸目。
結構頑張って、どうにかならないかと勉強しました。
お陰で手を出してはいけない区分マンション、
失敗する区分マンション投資について、
だいぶ深い理解を得ました。
当事者ですからね、必死に調べました。
それに加えて、不動産投資経験を1年半積んだ今、
当時よりも更にその理解は深まっています。
すると、区分マンション投資に失敗する理由には
いくつか決定的なパターンがあることに気がつきました。
それが、区分マンション投資に失敗する7つの理由です。
新築ワンルーム
世の中、投資向け新築ワンルームマンションが溢れています。
全額現金で購入する、もしくは融資を受けても短期間で
返済が終了するならまだいいのですが。
住宅ローンの感覚で長期融資を受けると失敗するのが
新築ワンルーム区分マンション。
理由は色々あります。単身者は入居期間が短くなりがちで
修繕費がかさむとか、サブリースだとキャッシュフローが
マイナスになるとか。
それに加えて危険なのが、借り換えが困難であること。
ワンルーム区分マンションへの融資は受け付けない、
という金融機関が実は多いんです。
受けるとしても他の1棟ものとまとめて借り換えるのが
条件であるとか、厳しい条件を伴うことがあったり。
ワンルーム区分マンションでは、借り換えて金利の引き下げを
期待することが困難です。またそれは、金利交渉が成立しにくい
ということでもあります。
同じシングル向けでも床面積によりオリックス銀行は融資を
してくれることがありますが、都市部の狭小ワンルームでは
要件を満たすことはありません。
購入後の戦略転換ができないことにより徐々に追い詰められ、
投資として失敗することはありがちな話です。
サブリース
新築ワンルームとセットになっていることも多いですね。
ただでさえ低い区分マンションの利回りをさらに低くする
サブリース。前項と同じく現金購入ならともかくとして、
融資を受けて高い金利を支払っていてはとても経営できません。
加えてサブリース契約には大きな穴が3つ。
一つ目、賃料保証を謳いながら数年するとサブリース料金の
減額を当然のように求められ、裁判で減額請求が認められた
判例があること。
二つ目、サブリース会社自体が倒産する可能性があること。
最悪、計画倒産で逃げられることすら考えられます。
三つ目、サブリース契約の解約には違約金が必要なため、
物件売却時にマイナス査定となること。ベテラン投資家に
買い叩かれること必須です。
空室リスクもゼロで修繕費も掛からず安心、なんて思うかも
しれませんが、リスクなく稼げるなんて都合のいいことは
この世にないことを知りましょう。
フルローン・オーバーローン
これも上記2つとセットになっていることが多いですね。
頭金ゼロで購入できます、と。
何度も繰り返しますが区分マンションは利回りが低いんです。
そこに金利が乗っかればキャッシュフローはマイナス、
高い確率で足が出ます。
フルローンやオーバーローンで返済期間30年なんて契約、
どれほど金利で金融機関に吸い上げられるのか、
シミュレーションしてみて下さい。
更に、経営素人へワンルームマンションにフルローンを
出してくれる金融機関なんて、どうあっても高金利。
まともに経営ができる可能性はゼロです。
新築ワンルーム、サブリース、フルローンで返済期間30年、
なんてもの、市場の養分確定。
資金調達コストが高いうちは融資額を抑える必要があるでしょう。
修繕積立金
区分マンションでは、各戸から毎月修繕積立金を管理組合が
積み立てて、大規模修繕工事の費用としたりします。
この修繕積立金がどれほど残っているか、は実に大事な情報。
というのも、修繕積立金が不足しているけれどもどうしても
修繕が必要な場合、管理組合は臨時で各戸から分担金の拠出を
求めることになるためです。
積立金で修繕するのは共用部ですから、自分の資産とは
関係ありません。にも関わらず、下手をすると数百万円の
出費を要することになる。
これではいくらキャッシュフローが高くても無駄です。
修繕工事の履歴、修繕積立金残高のチェックを忘れると、
区分マンション投資では失敗に終わるかもしれません。
立地
区分マンションが戸建てや1棟物件に比べて有利なのは、
立地です。他ではなかなかお目にかかれないほど良い立地の
物件がいくらでも出てくるのが最大の特徴でしょう。
東京23区内駅前物件でも、それほど探すことなく
見つかってくれることと思います。
このメリットを完全に無視して、最寄り駅がいまひとつの
物件や、駅からやや離れた物件を購入してしまうと、
入居付けにも売却にも困ることになります。
立地の選択は区分マンションで失敗しないための
大きなポイントとなります。
購入金額
これは区分マンションに限りませんね。
高く買ってしまえば儲けは出ない。
新築だとか、投資用として販売しているものをそのまま
購入するのはおすすめできません。
投資用マンションを買う際には、必ず指値して
最低限の利回りを維持しなければいけない。
できれば任意売却物件や競売で格安で取得を
目指したいところです。
リフォーム費用
単身向けでは入居期間が短くなり、修繕費が掛かりすぎて
ジリ貧になってしまうことがあります。
礼金があるのが当たり前の時代は違ったんでしょうが。
低い利回りで経営を強いられる区分マンションでは、
リフォーム費用をできるだけ下げることもポイント。
安く良いリフォームをしてくれる業者を探したり、
なるべく長期入居をしてもらえるような工夫を
しなければ、いつかは経営難に陥ることでしょう。
では区分マンション投資の成功条件とは？
投資してはいけない、失敗する区分マンション投資の
目立つところは分かりました。
では、区分マンション投資で成功するためには
どのような条件が必要なのか？
次回へ続きます。
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