サラリーマンが投資目的に買ってはいけない区分マンションとは。(1)

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不動産投資として最も一般的な、区分マンション投資

今までも何度か触れてきましたが、
だいぶ記事も増えて埋れてしまったし、
僕も考え方がよりクリアになってきたので。

ここで、もう一度まとめてみようと思います。

テーマは区分マンションへの投資法ではなく、

サラリーマンが買ってはいけない投資用区分マンションとは

です。

こんな区分マンションは買ってはいけません。

稼げない区分マンションは買ってはいけない

区分マンションで一番苦労するのは利回りです。

1戸単位の投資となる区分マンションはどうしても
利回りが悪くなりがち。

まとめ買いである1棟ものより、単品買いの方が
単価が高くなってしまうのは当然で、購入価格が
高ければ利回りが低くなるのも当たり前のこと。

つまり区分マンションでは、1棟マンションを
購入する以上に条件を厳しくする必要があります。

 

利回りが悪くなるもう一つの理由。
それは管理費修繕積立金です。

 

契約にもよるのかもしれませんが、1棟物件の場合は
空室分の管理費は管理する相手がいませんから、
かかりません。

ですが、区分マンションの場合は管理組合が
管理委託費、共有部の維持をまとめて部屋割りして
集金していますから、空室であろうと管理費がかかります。

要は、空室期間が長いとマイナスばかりが多くなる、と。

 

加えて、修繕積立金があります。主に共有部分についての
将来の修繕費用を積み立てているお金です。

1棟物件との違い。それは、売却するまでに修繕を
しなかったとしても、手元に戻っては来ないこと。

 

1棟マンションではあくまで自主的に貯めているだけなので
使わないまま売却したら手残りと同じですが、
区分マンションの場合は管理組合がお金の管理をしています。

売却したからと言って、返してくれというのは通じません。

何故なら、自分が所有していた時も
確実に老朽化が進んでいるのですから。

 

もしどうしても交渉するなら、管理組合ではなく買主ですね。
でも、その分高くしたら買い手は付かないでしょう。

古い建物を割高で買いたい人はいません。

 

臨時の出費が出る区分マンションは買ってはいけない

1棟物件で気をつけないといけないのは、
突然の出費です。

消防設備が壊れたり、配管トラブルがあったり。
老朽化に伴い、突然の出費が増えるのは仕方のないこと。

だから、自主的に修繕費を積み立てておく必要があります。

 

区分マンションは、管理組合が修繕積立金を各戸所有者から
ちゃんと集めているので、安心できる……とは限りません。

修繕積立金が不足する事態はいくらでもあります。

 

例えば、積み立てた金額で賄えないほどのトラブルが
発生してしまった場合。偶発的な問題です。

地震などで保険が降りるならいいですが、老朽化によって
大きなクラックが入ってしまって耐震性に問題があると
判断されたら、かなりの金額が掛かります。

偶然にも不運が続いたり、他の問題が組み合わさると、
あっという間に積立金は底を尽きます。

 

または、管理組合の修繕費用想定が甘かったり、
業者選定で割高な修繕費が掛かってしまったなど、
管理組合発の問題。

管理組合といっても結局のところ素人集団であることが
どうしても多くなります。

プロでもピンキリな業界ですから、素人であれば言わずもがな。
立てた計画がいい加減であれば、どうしようもない。

 

他にも、修繕積立金の滞納者がいた場合。

滞納者が出たからといって自分も払わない、
なんて訳にはいきません。

大切な自分の物件でもあるんですから。
修繕しなければ、価値を落とすだけ。

 

だからといって裁判所の賠償命令も無視を続けられるこの日本、
払わない人間から強制徴収をすぐに実行することもできず。

何とか話し合いを続けるしかありません。
しかもいくら説得しようにもお金が無かったら取りようがない。

家賃滞納問題と同じで、泣き寝入りも視野に入ってしまう
非常に厄介な問題です。

 

修繕積立金が足りなくなったらどうなるか。

先ほども書きましたが、修繕しないという選択肢はない。
入居者さんや近隣の安全性に関わるトラブルなら尚更。

管理組合にお金が残されていなければ、
臨時で集金をする以外にない。

 

突然100万円単位で支払いを求められた、
なんてとんでもない事例もあったそうです。

稼ぐどころかマイナスになりかねません。

 

区分マンションは利回りの確保が難しい

この通り、区分マンションは利回りが下がる要素満載です。

それでもどうにかして利益を上げなくてはならない。

 

逆に言うと、これらの問題が重なっていて、
ネット利回りがマイナスになってしまうような
区分マンションは買ってはいけない、ということ。

サラリーマンが不動産投資をするのは相続税対策ではなく、
副収入を得ることなんですから。

 

これは区分マンションに限らず、サラリーマンが
不動産投資をするなら大前提です。

今回は区分マンションについて、収益性についての
具体的なポイントを再確認してみました。

 

サラリーマンが買ってはいけない投資用区分マンション、
まだ話は終わりません。

ちょっと長くなり過ぎてしまうので、
不本意ながら次回に続きます。

 

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