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株価が6年振りの高値を付けたようですね。
6年前というと、2007年。リーマンショック前のいざなみ景気の
クライマックスの頃です。あの頃はついに景気が回復するぞと
市場もそこそこ活気がありました。
当時の円相場は1ドル110～120円のレンジでしたので、ドルベースで
考えると今の方が日本の株価は高いと考えることもできます。
民主党政権時代の超円高時代に日本政府と企業は海外資産を
大量に購入しています。日本の資産は円安にためにドルベースで
考えると若干縮小していますが、円ベースでは大幅増。
日本のいち庶民にはドルベースの資産なんて関係ありません。
賃金の上昇も1年掛けてようやく芽が出そうですから、来年以降の
日本はちょっと楽しみです。
懸念は中国、韓国と、消費税その他の税制ですか。
まあ、なるようにしかなりませんね。
外的要素は無視し今後の市場動向を一度整理、予想をしてみましょう。
もちろん僕は経済の素人なので当たるも八卦。ご了承下さい。
動き出しは鈍いが動いたら止まらない
不動産市場はというと、ちょうどプチバブルに湧いていました。
不動産価格は株価よりも遅れて動き出しますから、いざなみ景気は
2002年～2007年ですが、不動産プチバブルは2006年～2007年。
わずか2,3年しか続かず、当時の業界は落胆したようです。
親しい不動産仲介業者さんも、短かったと言っていました。
これは仕方がないことで。ドルベースで考えると分かりやすいです。
国際市場で取り扱われている株式は、為替の動きに敏感です。
株の取引をする際にも為替が動くため当たり前のこと。
対して不動産はというと、一部海外投資家が購入したりはしますが
所詮土地建物は動かせないもの。購入にも売却にも手間が掛かり、
海外投資家にとってはそれほど魅力がありません。
日本の安全資産が欲しいなら日本国債でも買った方がずっといい。
結局日本の不動産のほとんどは日本国内で取引されるため、
価格が変動しにくい。逆に、超円高になって株価が半額に
なっても、不動産価格は半額にはなりませんでしたよね。
流動性が低く、また増えたりも減ったりもしないために
価格の変動幅も株式よりもずっと小さく、安定している。
それが日本の不動産です。
日本の土地神話が国際化の進んだ今でも根強く残っているのは
これが理由の一つだろうと僕は思っています。
では1980年代の日本のバブル崩壊はというと。バブル経済が
不動産価格の異常な高騰を招いていましたから、株価以上に
不動産価格が下落をしてしまいました。
市場が過熱し過ぎると最後にはお金が土地に集中し始め、
株式を超える急騰をしてしまうのもまた不動産の特徴のようで。
中国や韓国の近年の不動産価格の推移を見ても明らかです。
中国は不動産バブルに必死にしがみついているところ、
韓国に至っては既に崩壊しています。
アメリカでも不動産バブル崩壊はありました。そこを起点に
サブプライムローン問題が浮かび上がり、リーマンショックに
繋がったのは記憶に新しいところです。
政府の目論見と業者の狙い
歴史を鑑みて現在の日本を観察し、今後の動向を推測すると。
人間は学習する生き物だと言いますが、僕の意見は違います。
個々の人間はいつまで経ってもどこまで行っても人間であり、
同じ過ちを繰り返そうとしてしまいます。
そこを制御できるかどうかは、時のリーダーに懸かっている。
市場はかつてと同じ動きをするでしょう。
今後1,2年で賃金の上昇傾向がある程度安定化し、デフレから
インフレへと脱却された時、金融機関は不動産に対する融資の
姿勢を更に緩和してきます。
すると不動産の流動性が高まり、価格の上昇が始まります。
放っておけば、東京を中心にまた不動産バブルが発生、
それも今度は外資まで巻き込んでの事態ですから、
どこまでいくか分かりません。
それを金融庁を始めとした各省庁、及び政府がどう抑えるか。
日本政府、各省庁は不動産バブルをかなり警戒しているようで、
2007年のプチバブルの時もリーマンショックが起こる以前に
金融庁が色々と規制を強めたからのようです。
決定的だったのはリーマンショックですけどね。
2007年の頃と同じような状況が推測されます。
市場は不動産価格を押し上げたい。
国はバブルを抑え込みたい。
2007年の頃は見事に抑え込まれました。
今回はアベノミクスの真っ最中であるという条件があり、
2%インフレターゲットという目標もありますので、
どうなるか。
個人的には、ある程度の不動産価格の上昇は確実だろう、と
考えています。ただ、そこには新たなプレイヤーの存在が必要。
不動産のキャピタルゲインを狙おうとする人々です。
つまり、今後不動産価格が上昇すると信じる層。
不動産価格が高騰すると利回りが落ちますから、私たちのような
インカムゲイン狙い、経営が主体の人間にとっては旨みがなくなる。
むしろ賃料が本格的に上昇するまで厳しい時代が到来します。
そんな中不動産を購入しようと思うのは、不動産で一儲けを
期待して市場へ参加する人々。
不動産業界がどれだけ投資を煽れるかが勝負です。
恐らく今後、雑誌でもネットでも、不動産投資を煽る記事が
不自然なほど増えてくると思われます。
あまり好ましいこととは思えませんが、そうでもしなければ
市場が動かないのですから仕方がない。
買い煽りが目立ち始めたら、不動産価格が上昇を始めている
サインと思っていいでしょう。その頃から焦って購入しても
どこまで儲かるかは分かりませんが。
地政学的リスクは無視したいけど無視できない
あと、ここまでは無視してきましたが、外的要因。
これを忘れてはいけません。
今回は、中国です。中国経済、中国という国そのものが
今後どうなっていくのかが、日本における不動産市場の
これからの10年を決定づけることとなりそうです。
投資をするなら国際状況に詳しいことは前提条件。
資産がグローバル化した現代、急騰、暴落は海外発のことの方が
遥かに多い。地球規模で見れば日本なんて人口ベースでも1/50。
これまでの50倍、視野を拡大せねばならない。
テレビ、新聞、ネットなど、ニュースは幅広く集めましょう。
答え合わせは来年末
いかがでしょうか？
かなり勝手な意見はをここまで読んで頂き、ありがとうございます。
来年一年がどんな年になるか、実に楽しみですね。
一年後にこの記事が笑って読み飛ばせることを祈ります。
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