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2014年の公示地価が公表されました。早速、報道各社で
ニュースになっています。
日本経済新聞の記事が最も詳しく、グラフも分かりやすいので
不動産投資家志望であるならば是非読んでおいて下さい。
日本経済新聞：三大都市圏の14年公示地価、６年ぶりプラス 上昇地点４倍に
総評としては全国平均としては下落したものの三大都市圏は上昇、
地方も下げ幅が縮小しており地下の上昇基調が強まっている、
といったところのようです。
ファンドの遊び場となっていて乱高下している日経平均株価と比べ、
公示地価は値動きが非常に落ち着いていていいですね。
円の価値の変動と比べ立ち上がりが遅いので、その歪みで悪さを
する人物が現れなければいいのですが。
商業地区の上昇は好感度高し
個人的な感想としては、商業地区の地価上昇にとても好感を持ちます。
不動産投資の主な戦場は住宅地ですから住宅地が上がらなければ
意味がない、と感じてしまうかもしれませんが、結局のところ仕事が
増えなければ人は集まりません。
逆にいえば仕事があるところには人が集まります。仕事に人が集まって
はじめて住宅地の需要が増え、住宅地の地価は上昇するもの。
また商業地区の成否とアクセスで住宅地の地価は大きく変動します。
土地の選び方は事業者は積極的、個人は消極的とも言えるかもしれません。
それはそうですよね。事業者はリスクを取りますが、住居にリスクを
取ろうとする人はいませんから。
商業用のビルだとか、駐車場経営なんかが面白そうに感じますよね。
前述のように不動産投資というとどうしても住宅を賃貸に出すことが
メインとなり、テナント賃貸にはあまり良いイメージはありません。
テナントは決まりにくいし、小規模個人が借りてくれても長期的に経営が
安定し長く入居してくれるかどうかは不透明のためです。
決まりやすく大手が入りやすいテナントは都会の駅前や駅近郊ですが、
そういったところは利回りが低くなるし、価格が高くなり過ぎて個人では
購入することすら難しいことが多い。
そもそもあまり売りに出されません。
ですが、景気動向次第でチャンスはあります。
商業地区の公示地価が伸びているのはテナントの家賃が上昇しているからです。
それはつまり、テナントを借りたい人が増えているということ。
都市部や特別な開発が入った地域に限られた伸びではありますが、
業績が好調となれば地方にも波及してきます。現時点でも全道県で
商業地区の公示地価下落率は縮小していますし。
RCマンションについている数戸のテナントも埋まりやすくなるでしょう。
また、今後の医療制度改革などを見ていると、高齢者向けのサービス業が
需要が一層高まっていきそうです。
僕が所有しているテナントは2つありますが、どちらも介護関係です。
テナント賃貸は住宅よりも利回りが高く、また住宅賃貸では取られる一方の
消費税も回収できます。住宅賃貸よりリスクは高いですが、その分リターンも
大きくなっています。
法人をうまく活用して課税所得を分散すれば、消費税分も自分の収入と
することが可能です。
多くの人が狙わない分野だけに、今後に期待が大きいとも考えられます。
といっても、流石に今の状況で地方の商業用ビルを取得するのは
かなり勇気が要ります。
あまりにも利回りが高くて、かえって怯みます。（笑）
普通に30%とか書いてあることもありますから。
不動産価格の上昇に乗っていいのか？
ちょっと地価が上昇をし始めると、私たちの脳裏には「バブル」という言葉が
浮かんでしまい、恐怖感を覚えてしまいます。
特に現在はアベノミクスによる株のバブル的な上昇が起こっており、
日経平均株価は乱高下。市場も報道も過熱しています。
本当に、この波に乗っていいのでしょうか？
僕は、今年の結果はまだ安心して良いと考えます。
アベノミクス、異次元の金融緩和の影響とは関係なしに、地価の下落率は
リーマンショック後の大底だった2010年より縮小傾向にあります。
現政府・日銀の金融・経済政策はその伸びを後押ししているだけ。
特に市場への円の供給は不動産取引を活発化し、価格を下支えします。
更に、ここへ来て金融機関の中古不動産評価方法の改革が進んでいます。
金融庁も介入している話なので、決定事項といえるようです。
日経ビジネスオンラインに、健美家コラムでも知られている長島修氏の
インタビュー記事がありましたのでシェアをしておきます。
2015年、不動産業界に革命が起きる！？ 不動産コンサルタント、長嶋修氏に聞く
これがどういうことかといえば、「中古不動産に対して融資を受けやすくなる」。
不動産の評価額が適正化するのですから、当然のこと。
それは、不動産価格の押し上げにつながります。買える人が増えるならば、
欲しがる人が増えるのも自然な流れ。供給には限界がある不動産は、需要が
高まれば確実に値が上がります。
キャピタルゲインを狙う投資をしましょうといっているのではありませんよ、
念のため。
収益不動産を購入するに当たって、不動産価格の下落による債務超過を
心配する必要は当面なさそうである、ということです。
分かる人にはこれがどれほどありがたいか、分かるでしょう。
今後も市場の注視が必要
総じて地価、及び不動産価格は上昇トレンドへ転換していくと思われます。
公示地価は下げ止まり・上昇となり、建物もインフレ、需要増、制度改革で
単価は上り調子。
しかし、リスクが低くなるのではありません。
金利上昇リスクは高まりますし、これまで通りのやり方では通用しない場面が
増えていくのではないかなと考えています。
消費税増税の影響もどうなのか。
僕もまだ読みきれない部分が多く残されていますので、今後も市場を
注視していくこととします。ぜひ皆さんも、共に知恵を絞りましょう。
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