医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

世の中、投資対象は数ありますが、その中でも収益不動産への投資と
言うものは少々特殊であると言わざるを得ません。

投資と投機の違いについては以前書いたと思います。

投資とは成長をすると期待に寄せるものについて資本を投じることで
あり、投機とは成長とは関係なしに起こる価格変動から利ざやを得る
ために資金を投じること、です。

行動の意図は異なりますが、いずれにしろ行うことは投資対象の売買
のみで完結しています。

 

収益不動産では、そうは行きません。投資的にしろ投機的にしろ、ただ
資本を投じて時を待つだけでは全く利益になりません。

むしろリスクを抱えるばかり。税金も保持しているだけで納税義務が
生じるため、保有するだけではお金は減る一方です。

ここでよく言われるのは、不動産投資は投資ではなく事業である、との
言葉。

確かに、税金関連を見ても株式投資などのような税制上の優遇はなく、
稼ぎが出れば事業税を納めなければいけません。

金融機関で融資を受けたいときに「不動産投資」という言葉を使っては
いけないともよく聞きます。

 

収益不動産の運用は確実に事業です。投資の知識だけでは持続的な維持
は極めて困難。幅広い知識も必要ですし、高い意識も必須。

投資・投機は運だけでも何とかなることもありますが、不動産投資は
運だけの運用ではほぼ確実に損をするでしょう。

巷の不動産投資の誘惑に乗ってしまった方の多くが失敗し、損をして
不動産投資の悪い噂が広まるのはここに理由があります。

 

もう一度言います。不動産投資は事業であり、ビジネスです。この意識
が欠落してしまっていては、収益不動産の運用はできません。

ですが、敢えて言います。

不動産投資から投資的意識を失うこともまた失敗へ繋がる道、です。

経験から得られた3つの変化

不動産投資は投資でもあり事業でもある、とは古い記事でも書いたこと
ですが、最近はよりその意識が高まりつつあります。

理由は主に3つ。

 

一つ目、金融機関の目線で物事を考えるようになったこと。

金融機関からは私たちは融資を受ける、借金をするという立場ですが、
向こうからしてみたらこれは「投資」です。

私たちが購入しようとしている（所持している）収益不動産に対して、
そして私たち自身に対して投資を行い、成長を期待している。

融資の代償として支払う利息は、配当を受け取っているようなもの。

 

投資先である収益不動産や私たち自身が思ったように伸びずデフォルト
するようであれば損切りには容赦ありません。

成長株にはより一層の資金を投じてきます。

まさにプロの投資家です。もちろん金融機関とは元々そのために存在
する組織なのですから当たり前ですが。

ただ預金を集めていたり、それを貸し出してお金を転がす集団ではなく。
存在そのものが理想的な投資家像と言えます。

 

その投資のプロからみて投資適格があると思えるようでなければ私たち
は融資を受けることができません。

投資として成功すると思えないものに金融機関は出資してくれないのは
当然ではありませんか？

ただ「ビジネスとして成功させられる！」との思いだけではなく、その
証拠を投資家に示す必要がある。融資を獲得するために。

それが不動産投資の投資的側面の一つです。

 

二つ目、成長による考え方の変化。

不動産投資を始めた当初は僕も資金に余裕がありませんでした。無い袖
は振れないとの諺がありますが、そんな状況での不動産投資はその理を
全く無視したものでした。

フルローンは自分のお金を全く投じていない。信用を売ってお金を募り、
それを元手に商売をしているに過ぎません。

 

2年以上経過しある程度の資金が手元にできてからは、同じ事を2度とは
やりたいと思いません。そんなリスクの高いこと、よくやったな、と。

もちろん成功する確信はあったからではありますが、資金ができた今と
なってはもう選択肢には挙がりませんね。

 

余裕ができてから不動産投資市場を見渡すと、今までは選択肢に入れる
ことが無かったものが良い投資対象に見えてきます。

例えば利回り5%程度の東京都心の区分マンションも、資金調達コストが
掛からないならば小額ではあるものの安定した収入が得られますし、
売却損も出にくい良い投資先に思える。

こんなこと、以前は思いもしませんでした。今後も成長をするごとに
きっとより広い世界が見えてくることでしょう。楽しみです。

 

三つ目、環境の変化の体験。

これは簡単ですね。時代の変化により投資対象は変化をするものです。

今後の日本経済、世界経済、法律の改正により何が稼げるかは大きく
変わっていくはずです。これまでのように。

時代の流れに乗り遅れていては、投資も事業もできません。

 

世の中の流れは今に固執してしまいがちな事業展開よりも投資家目線で
いる方が有利でしょう。

経済だけでなく安全保障面でも世界全体が揺れ動く中、その環境の変化
には常に注視をしておくべきです。

 

投資家としても、事業家としても冷静に

日本の景気も世界の景気も先行きが不透明な今、事業を行うことも投資
をすることもなかなか難しい局面に入っています。

鉄火場に手を出して火傷をする素人投資家が後を立たないのを鑑みると
時には一時手を退いて様子を見るのも一手。

不動産を運用するぞ、と気が入りすぎてしまうとそれができなくなって
しまいます。

 

変動が激しくなってきた今、不動産投資でも投資家目線を強めて冷静に
市場全体を観察した方がいいかもしれません。

少なくとも今の僕はそのようなフェーズに入っています。

収益不動産を購入できずに焦りを感じる方もいらっしゃるとは思います
が、今一度頭を冷やして何に投資をすべきかよく考えましょう。

不動産投資は、後戻りが難しいです。

 

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