いつも応援ありがとうございます。
これから不動産投資を始めようと考えられている方が最も心配をしていることの一つに
空室リスクが含まれていることは間違いないことと思います。
不動産投資は他の投資と比べて資産性が高い割に利回りが非常に高い。表面利回りでは
なく様々な費用や税金を差っ引いた最終的な利回りで換算しても、低リスクでこれほど
の利益を上げられる投資先は少なくとも日本には存在しません。
金融業界にしてみれば利回り5%といったらよだれが出るほどの高利回りです。瞬間的な
利回りではなく、長期に得られる利回りとしては抜群の効率を誇ります。
しかしそれは、「常に満室であること」が前提となっている話。実際にはそれは不可能
なことであり、それが分かっている人は想定される空室率分の掛け目を掛けて利回りの
評価を行います。
金融機関で思ったほどの評価が得られなかったりするのは空室リスクを加味した計算を
しているからで。
ここを甘くみてしまうと、短期的にはよくても長期的に損失を出してしまうことになる。
別で連載を始めていますが、人口減少が問題だ、移民だと報道で取り上げられている今、
不動産賃貸業への新規参入が躊躇われるのは感覚として間違いではありません。
表面的な利回りを信用せずに、リスク分の掛け目を入れて考えられるのはとてもセンス
のある考え方です。
そこまで考えられるならば、空室リスクの問題さえクリアできれば世間的な評価よりも
高い利回りを得ることができるようになることにもお気づきでしょう。
ファイナンスがどう、税金対策がどう、出口戦略がどうとはいいますが、結局のところ
不動産投資が成立するための最大のポイントは「いかに入居率を高めるか」であること
にはなんら変わりがありません。
空室対策は購入前から始まっている
実は最近のメルマガにも書いたことですが、どなたにも必ず心に留めておいて欲しい事
でしたので敢えてもう一度書きます。
空室対策は、収益物件を購入する前から始まっています。
僕は常日頃から表面利回りに騙されず、ネット利回りをしっかりと計算して購入すべき
かどうかを決めてくださいと主張し続けています。
これは当たり前過ぎる話で、いくら動くお金が大きくとも手元に残る資金が少なければ
意味がないからです。
例を挙げるまでもないでしょう。
本来はここに、更に「想定入居率」を掛けなければいけません。結局のところ、入居率
が上がらなければいくら満室想定利回りが高くともその実力を発揮できないためです。
金融機関に物件を持ち込む際には入居率がどの程度となるかを計算に含めなさいとは、
そこらじゅうでいわれている話。
そしてそれは「対金融機関向け」だけでなく、物件を購入する際の事業計画内に入れて
おいて然るべきものなんです。
もしそれを「100%」の想定で行くならば、それなりの計画性を持って収益不動産を評価
しておかなければいけないでしょう。
即ち『入居率100%となる根拠』がどれほどあるか、です。
僕は一棟目を取得する時から、その点だけは慎重に考えておりました。結果的にそれが
正解であったのは現時点で高い入居率を得られていることが示しています。
隠すようなことではありませんので書いておきますが、重視したのは立地、広さ、価格
です。利便性の高い地域で広い部屋を低価格で提供できるならば、後は普通であっても
部屋は埋まるはず、というもの。
当時の僕はまだまだ経験もなく考えの浅い人間でしたので、明確な根拠といえるほどの
自信があったわけではありませんが……。
ただ、内装や貸し出し条件は後からいじることはいくらでも可能ですが、部屋の広さと
立地だけは変更できない。そこにこだわった物件を購入しようと、そう思っていました。
空室対策について万全を期していますか？
よほど安く購入できるなら色々な意味で多少の問題も跳ね除けることができます。が、
最近の不動産価格動向を鑑みるにまともな物件の利回りはほぼ横並び。
そうなると、「入居率がどの程度となるか」を予測する力が最終利回りに強く関与する
ことになるのは間違いない。
それが「空室対策は物件購入前から始まっている」の意味です。
もう一歩踏み込んで書きます。
入居率を高める力は「自己研鑽により強化する」ことが可能です。同じ物件であっても
オーナーによっては空室だらけとなったり、満室になったりは日常的に起こっている。
そうでなくてはぼろ物件の再生事案など商売になりません。
入居率を上げるための力を身につけることは最終手残りを増やすことに繋がります。
また、購入を検討に値する物件の範囲を拡げることにも繋がります。
空室対策の力を高めることこそ、不動産投資の基礎にして成否を分ける最大のポイント
であることは間違いありません。
ただそれには限界もあり、間違った物件を購入してしまったらいくら頑張って後付けの
空室対策を行っても入居してもらえなかったり、入居が得られてもコストが高くなって
利益が残らなくなってしまう。
価格に現れないような価値の高低もありますので、購入前に徹底的なリサーチを行い、
どの程度の費用で十分利益の出る入居率を得ることができるかをできる限り正確に予測
をする。
購入前から空室対策のことまで、抜かりなく検討をしておくべきだと僕は考えています。
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