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投資用不動産の利回りの低下については皆さんご存知の通りで。
金融緩和により個人や民間企業及び金融機関の不動産投資への
需要が先行して高まったものの、消費税増税などから実質経済
がなかなか持ち上がってこず。
もちろん根本的な問題としてはリーマンショックがあり、また
その際に世界の潮流に乗れず金融緩和策が取られなかったため
経済の回復基調に完全に乗り遅れたこと。
そこに東日本大震災という観測史上稀有な未曾有の巨大災害が
発生し、国力を大きくそがれたこと。
それ以前の問題として、未だに不動産バブル崩壊以後のデフレ
の呪縛に縛られ続け、日本経済が好景気を忘れてしまったこと
などがあります。
それに加えて平成28年熊本地震がこのたび発生してしまって。
日本経済が力を取り戻すのには、更なる時間を必要とするのは
確実な情勢になってしまった。
日銀や政府が金融緩和、財政出動を更に積極性を持って実行を
してくれればその期間は短縮されるでしょうけれども、世界が
（アメリカが）それを許してくれるかどうか。
日銀の金融政策により貸出金利は極めて低く抑制される状況が
続いており、今後もしばらくは膠着すると予想されます。
そうなると投資利回りも上昇する見込みは薄く、不動産投資の
低利回りは不本意ながらも続いてしまうものと思います。
しかし利回りが低いと多額の融資を受けて行う不動産投資では
投資リスクが高まってしまいます。キャッシュフローの多さは
リスクの低さに直結している。
如何にキャッシュフローを伸ばしていくかを、これまで以上に
まじめに考えなければいけません。
金利を低く抑えるのが効果的なのは何度も書いてきましたが、
それだけでは限界があって。現時点で1%台の金利では下がった
としても大差はありません。
2016年以降、どのようにして利回りを上昇させるか。経営戦略
を考えたいと思います。
住宅市場の伸び白
ここ最近は、利回りの上昇というと民泊がインパクトが強く、
猫も杓子もといった感じですが。
民泊への参入には様々な難題も発生し、今後も数多くの問題が
表面化していくのは間違いなく、それなりにパワーが要ります。
とはいっても個人が起業して稼ごうというのですから、努力と
労力をひたすら必要とするのは仕方ありません。
チャレンジができるのであれば、悪くない選択だと思います。
僕は残念ながら無理と判断し、手を出しませんが。
それ以外となると、不動産投資において平均より高い利回りを
確保するのはなかなかに難しいのが本当です。
例えば簡単なものではペット可にすれば家賃を少し上げられる
のでは、と考える方もいるかもしれませんが。
ペット可はせいぜい利回りを下げず入居率を上げる効果くらい
しかありません。家賃が少し伸びたとしても修繕費が増える為
トントンです。
僕も一つ、ペット可としているファミリー向け物件を運営して
おりますが、退去率が低いかもしれないという程度で。周辺と
比べて家賃は全く変わりません。
一般的な賃貸住宅の土俵で考えると、所得の高い世帯を狙って
サービスを展開するしかありませんが、なかなか困難です。
立地を優先すると自動的に利回りの低い物件しか選択肢が無い。
所得の高い世帯は総数も賃貸需要も少ないので狙い通りの集客
ができなかった際のリスクが大きい。
新たな需要を掘り起こせば大きな利益に繋がるかもしれません
が、相当にハードルは高く、資金力の無い個人がチャレンジの
できるものではないでしょう。
単純な賃貸住宅では、利回りの追求は難しいと感じます。
利回りを追求するなら賃貸住宅以外も
ではどうするか。
もう少し視野を広げると意外と選択肢は多い事に気がつくはず
です。
例えばオフィスビル。
商業用賃貸不動産は賃貸住宅に比べて利回りは高くなります。
住宅よりも立地にシビアにはなりますので初期投資は増えます
が、キャッシュフローも多い。
金融緩和がこの先も続いて、政府の狙い通り起業しやすい土壌
が作られればチャンスは増えるかもしれません。
自ら空きテナントを利用してコインランドリーなどの事業展開
をするのも、利回りの上昇を助けます。コインランドリーには
民泊利用者からの需要がとても高いようで人気沸騰中です。
空き地を利用しての駐車場も昔ながらの高収入ビジネスですね。
これも昨今の民泊の動向などで、新たな需要を掘り起こす事が
できそうな分野です。
民泊を自ら経営するのは面倒が伴いますが、他人がやっている
ところに便乗してビジネスを展開するのは賢いと思います。
増え続ける高齢者に対して今更ながらサービス付き高齢者住宅
を始めるのも悪くありません。
実のところこの分野は競争相手が少ないため、まだまだ事業と
して煮詰まってはいない分野で。
行き先に困って不便を強いられている高齢者やその家族は大変
多く存在しているため、社会的にも貢献できる事業です。
僕も医師という立場でそのような方々と直接関わっている為、
必要性を大いに感じて将来的な参入を検討しています。
今後20年は需要が見込めますし、それだけの期間があれば十分
元は回収できますので、今からでも遅くはないと判断します。
このように、不動産投資へと参入するに当たって一般的な賃貸
住宅にこだわる必要などありません。
最初の一歩目としては中古RCマンションなどから資金力をつけ、
足固めをするのをお勧めします。いきなり難しいところから手
をつけるのはリスキーですので。
が、事業基盤ができてからはむしろ利回りを上昇させるために
自分ができる何かと不動産投資を組み合わせ、自分だけの価値
を生み出すべきです。
価値の創造こそがビジネスの原点ですから。そうやって初めて、
高い利回りを手に入れられるものなのだとこれまで不動産投資
をしてきて感じます。
多くのライバルと同じ土俵で勝負をせず、自分の世界を作って
そこに引きこもることこそ、最大のビジネスチャンスです。
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