上昇トレンドの2014年不動産市場におけるリターンとリスク

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いつも応援ありがとうございます。



 

不動産賃貸経営というビジネスについては昨年一年で
具体的なことを多く学びました。

不動産投資で安全、確実に稼いでいこうと思うなら、
経営者の観点から収益不動産を運用していくことは
基本中の基本です。

不動産投資で成功してきた人は皆意識をしてきたことですし、
2014年から不動産投資に取り組もうとする人がまず最初に
学ぶべきは不動産投資の経営面についてであるのは間違いない。

 

経営を考えずに他人に言われるがまま、お金を預けて丸投げした
かつてのステレオタイプの地主がどうなってきたかを考えると、
言わずもがなですね。

融資返済や納税をする機械のような人生を歩むことに
ならないためにも、今日から挑戦しようと思ったあなたは
トップページ下部のコンテンツからスタートして下さい。

 

経営者視点の思考力、行動力があることは前提であって。

日本経済に大きな変化が訪れつつある今、私たちも考え方に
一つのエッセンスを加えなければいけません。

それが、投資家視点の考え方です。

 

「不動産投資の主流」の話と内容が被っていますが、非常に大事な
ことですから別の視点から考えるということでお付き合い下さい。

市況を見る力を養いましょう

不動産投資も本来の姿に戻る時が来た

本来、不動産投資はその名の通り「投資」でした。

空室が埋まるのは当たり前、つまり予定通りの利回りで
キャッシュフローが得られるのは当たり前。

あとはどこの土地が大きく値上がりするかどうかを周辺の
発展具合から予想し、将来より高く売れそうな物件を購入する。

賃貸住宅市場において需要に供給が追いついていなかったので、
空室対策なんてしなくても入居者は次々とやってくるし、
礼金・更新料もありましたからね。

経営の心配をする必要なんてなかったんです。

 

バブル期の建設ラッシュで住宅の供給量が増え、実需要をオーバー
しても値上がりを続ける不動産への「投資」が本格的に増えたため、
建設・販売側は心配無用でした。

しかし徐々に需給バランスが崩れて供給過多となっていったため
空室が増え、当たり前のようにキャッシュフローが得られなくなると。

無理をして投資をしていった人たちから倒れ始め、不良債権が蓄積。
最終的に不動産バブルの崩壊に繋がりました。

 

暴落した日本の不動産市場にチャンスを見出し、不動産投資を
賃貸不動産経営と捉え事業を開始した一部の人たちが、現在の
不動産投資のノウハウの基礎となりました。

細かい点はともかく、それまでの「値上がり期待で投資をする」手法から
「経営の収入から確実に融資を返済し、現金を積み上げていく」手法へと
主流が大きく変化を遂げています。

不動産投資が「投資」から「経営」へと変わった瞬間です。

 

底打ちし、低空飛行を続けた不動産市場だからこそ起こった変化でしょう。
不動産価格が大きく上下していたら長期的な経営戦略が立てにくく、
ちょっとしたことで債務超過になるリスクがあります。

失われた20年と言われた期間が、経営主体の不動産投資家にとっては
ボーナスゲームであったと言っても言い過ぎではないでしょう。

 

稼ぎ時はリスクも上昇するもの

不動産価格の低空飛行は2007年頃に一度不動産プチバブルが発生し、
静寂は破られましたが、リーマンショックが起こってすぐに元通り。

十分な資金・属性がある人にとってはラッキーでした。
何しろ、低値安定していた不動産市場に安全に参入するチャンスが
数年間伸びたのですから。

僕もそのタイミングでかろうじて滑り込んだ人間ですが。

 

しかし、アベノミクスにより再び上昇気流が発生しています。

現時点で地価の上昇が期待できる土地に十分な不動産を所有している
資産家にとっては待ってましたというところでしょうが。

これから不動産を購入すると言うことは、購入した物件の価格が
大きく下落をするリスクを抱えるということです。

 

2008年の不動産プチバブルに乗って物件を購入してしまった方は、
今どうなっているでしょう?

今後も上昇して出口では売却益を得られるという期待は脆くも崩れ去り、
後に残ったのは購入金額よりも評価額が低下し、売るに売れなくなった
不動産と多額の融資残高のみ。

経営破綻しないように自己資金を入れ、何とか満室を維持し、返済が
滞らないように苦しい努力を続けなくてはいけなくなりました。

 

上がったものは下がる。投資の世界では至極当然のこと。
その流動性の中で稼げそうな一部分だけを切り取って取引をするのが投資。

不動産投資でも、今後それを強く意識しなければいけなくなりました。
本来の不動産投資に戻ったと言ってもいいでしょう。

 

アベノミクスで上昇気流が発生したとはいえ、世界へと目線を上げると
いくらでも下落要因が見えてきます。

いえ、日本国内の問題だけでも下落要因になりそうなことを挙げたら
きりがありません。

 

これまでよりリターンが増えた分、リスクも増えたということですね。
ローリスクミドルリターンの投資から、ミドルリスクハイリターンの
投資へと変貌を遂げた、と。

 

投資家としての見識を広げる

繰り返します。これからの不動産投資は、経営者視点だけで挑戦を
しようとすると、痛い目をみることでしょう。

政治、経済、金融動向、そして世界的な視野を持ち、不動産投資の
知識だけでなく投資家としての知識、理解力を手にしなければいけません。

今後の記事では、その辺りのこともこれまで以上に取り扱っていこうと
考えています。

僕もまだまだ未熟なので、見解に相違がありましたらご指摘下さい。

 

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