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前回、任意売却物件という単語をつい出してしまいました。
まだ説明していませんでしたので、今回はその解説をします。
任意売却物件とは、
「ローンを滞納し、返済不可能になった際に、
金融機関から担保を差し押さえられた際、
競売に掛けられる前に持ち主が自分で
売却することを選択して売りに出される物件」
のことです。
通常の売却とは何が違うのかというと、
価格の下限が決まっている。
高価格で売るよりも最低限の価格で早く売ることが優先される。
というところです。
何故そうなるのか。
「残債の返済のみを目的とした売却であるため」
です。
売却は持ち主の意思ですが、主導はあくまで金融機関。
金融機関としては放置すれば不良債権になってしまうのを、
残りの債務残高全額を回収できるチャンスです。
競売となってしまっては、いくらの値がつくかわかりません。
競売参加者はできるだけ安く買いたいのですから、
残債に金額が届かない可能性は高いです。
付いた値が残債に届かなければ、残高は自己破産されれば
回収不能になってしまいます。
上記の理由より、任意売却は債務残高と諸費用の合計額以上であれば
いいのです。
逆に言えば、どんなに頑張ってもそれ以下には下がらない、
ということですね。
売却が成立しなければ、競売行きです。
金融機関としてはなるべく早く回収したいため、
取引の成立速度が命です。
債務残高＋諸費用の合計に届いていれば、
あとは素早く確実に支払ってもらえる買い付けを優先してきます。
つまり、既に融資が決まっていたり、
全額自己資金で購入してくれたりするのであれば、
指値が非常に通りやすい、ということです。
任意売却の時点で事情があることは誰の目にも明らかですから、
当然ライバルも増えます。
ですから、通常の物件購入より更にスピード感が必要になります。
一般的には持ち主の利益はあまり優先されないため、
安く買えることが多いのは確かです。
不動産投資はできるだけ安く買う、
というところが成功するための最大のイントと考えると、
任意売却物件は大きなチャンスでもあります。
初めての物件を任意売却物件にする、というのはお勧めしません。
購入が難しく、リスク大きいためです。
（余っている任意売却物件は、
他の投資家が目をつけていない＝あまり良い物件ではない
という可能性が高いため）
しかし、やはり安さという大きなメリットがあります。
不動産購入に慣れてきて、金融機関からの融資が確実になってきたら、
挑戦してみては如何でしょうか。
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勉強になります＾＾
任意売却に至った
過程を想像すると切ないですが…
奢れるものは久しからず、といったことでしょうか。
明日は我が身とならないよう、精進しないといけないですね。
一つの収入源に頼り過ぎない、というのも
今後生きていくうえで、必要なこととも思います。