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東海地震が起こる起こるといわれ続け、早50年ほど。
僕は静岡県出身ですが、子供のころからずっと言われ続けています。
20年前に、30年前から起こる起こると言われている、と聞きました。
それから今までの間に、阪神・淡路大震災、東日本大震災をはじめ、
日本各地で大きな被害を伴う地震がたくさん起きています。
が、肝心の東海大地震は起きておらず。
一時期は本当に起こるのかなぁと懐疑的ではありましたが、なんて
ことはない、僕の認識間違いでした。
東海地震は70年ごとに起きている、と聞いていたので、10年ほど前
からそろそろ起きるのかな、と思っていたところに東日本大震災。
福島県で巨大地震を体験して、東海地震は間違いなく起こると確信
を持ちました。
恐らく僕は、静岡県で被災することになるでしょう。
どうも、東海地震は100年～150年周期で発生しているようですね。
あと20年ほど経過してからが危ないようです。早ければ、まだ僕も
現役で医師として仕事をしているかもしれません。
生き延びられるかどうかは分かりませんが、せめて家族だけは被災
せずにすむよう、また僕が被災して収入が絶たれても安定した生活
が送れるよう、計画を練っておかねば、と思います。
保険としての不動産投資の実力
巨大地震を想定した場合に、不動産投資は非常に効率の良い保険の
役割を果たします。
被災により職を失っても、被災地から遠く離れた収益不動産を所有
してさえいれば収入が突如途絶えたりはしません。
もし自宅が失われても、その収入を当てにして住宅を借りることも
可能ですし、所有物件に空き部屋があればとりあえずそこに住んで
しまったりもできます。
行政が遅い対応をする前から独自に自分や家族を守ってくれるのは、
実に素晴らしい保険です。
加えて通常、保険とはお金の払い込みが必要なものですが、不動産
投資では払い込みの必要はありません。むしろ毎月収入を得ていて。
物件の購入費用が保険の払い込みに当たる、といわれればそうかも
しれません。が、少なくとも保険商品では支払ったお金が部分的に
でも返ってくるのは一部の商品に付帯するお祝い金程度。
よく、不動産投資を年金代わりに、とはいいますが、保険に代わる
ものとしての役割の方が強力なのではないでしょうか。
年金代わりといっても、自分が年金生活者になる前に所有している
建物が使い物にならなくなる可能性が高いですし。
被災の可能性が高い地域に住んでいたり、病気や怪我で失業をして
しまうリスクがあったりする人ほど、保険の意味を込め不動産投資
を始めた方がいいのかもしれません。
激甚災害により保険免責？
では、所有する不動産がある地域で大地震が起きてしまったらどう
なのか、というと。
これまた何の心配もないように思えます。いえ、地震保険に加入を
していない人は知りませんけれども。
大地震で建物が使い物にならなくなってしまった場合、家賃収入は
絶たれ、融資の払いは残り、で手詰まりとなってしまうような印象
を受けますが。
これまでの事例を見ると、激甚災害指定されるような大震災発生時、
保険の契約書には免責条項として記載されてはいますが、近年では
一度も免責条項が適用されてはいません。
そこは国からの圧力もあるのでしょうが、保険会社の努力もあって
しっかりと支払いが行われています。
短期的にはそれまでに貯蓄しておいた家賃から得たお金で返済をし、
保険金がおりればそれを利用して時間を稼ぎ、売却のタイミングを
図るのがいいでしょう。
地震が起きた地域ではそう簡単に売却ができないのでは、と思って
いますか？
多くの建物が全損するくらいの巨大地震が起きた後であれば、地域
には確実に公的復興資金が注入されます。
よほどの地方で、復興するにしても需要が無いようなところに物件
を所有しているのでもない限り、数年後には復興が進み、震災以前
よりも高い金額での売却も期待できます。
東日本大震災後の仙台市など、不動産価格が相当に上昇したことが
話題にもなりました。
それでも借金が残ってしまうケースは少ないのでは、と思います。
その他、行政の救済処置もいくつかあるでしょう。
実際に経験をお持ちの方がいらっしゃったら、どうなのかを聞いて
みたい気もしますが、いかがでしょうか？
リスクへの備え
不動産投資では、保険にさえしっかりと入っていれば災害はあまり
怖いものではありません。
そして収益不動産そのものが、被災をした際の強力な守り神となり
被災生活の下支えとなってくれます。
火山の噴火により避難生活を強いられている方々。一番困っている
のは仕事です。お金を得るための、仕事。
命は助かっても、避難生活でもお金は必要。食事など生活に最低限
のものは手に入るかもしれませんが、小さな子がいたら教育はどう
すればいいでしょうか。
大学生の子供が遠くで頑張っていたら、学費をどうやって支払って
あげればいいでしょうか。
そんな時に収益不動産を一つでも所有していたら、どれほど心強い
ものでしょう。
不動産投資には危機的状況に陥らないようにするための保険として
の役割も期待できます。
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まさにおっしゃる通りで、生命保険会社（や配偶者）なんかは、いざというときに保険保険保険保険言いますが、
保険で特約をあほみたいにつけるくらいであれば不動産でキャッシュフローを確保して、寝たきりになった時の
ヘッジをしつつ（ＧＬＴＤなんかがこれですね）、死んじゃった時のために団信（定期保険がこれですね）を
つけておけば、うまくいけばローン完済後に資産が増えますし、死んじゃったり寝た切りになっても保険と同じ
機能があります。
話がそれますが、不払いの第一号となった明治安田生命。あそこの一昔前のＣＭなんかみると、江角マキコが
次々と年代が変わる明治安田の本社ビルを映していくのですが、こちらとしては「そんだけ儲かるのかよ！」
と慨嘆にも似たため息をつくのであります。
何がいいたいかというと、保険と同じ機能を持つなら、不動産でヘッジした方が、保険会社を儲けさせない分だけ
得だ、というお話でした。
（すいません。生保と損保、すり替わったお話になってしまったかもしれません）
業界第一になるためだけに日生が右肩下がりの三井生命買収しているの見てると、保険契約者をどう思っているのか、というのがわかりません？
すいません。辛口でした。