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待望の一軒目の物件を購入したあと、
何をすればいいのか。
不安な方もいると思います。
安心してください。
基本的には、何もすることはないです。
別に入居者さんに挨拶回りをする必要もないですし、
掃除を自分でしに行く必要もないです。
自主管理にしない限りは。
管理会社とは、どんな存在なのか？
管理会社に管理を依頼することで、
片手間な経営を可能にします。
例えば空き部屋がある場合、
空き部屋を埋めるよう手筈を取らなければなりません。
自主管理なら、部屋の状態をチェックし、必要なら
リフォーム、リノベーションをする。
その後マイソク（間取りや条件を書いた広告）を作成し、
不動産業者を回り、募集を依頼する。
応募が来たら本人を評価し、契約を結ぶ。
簡単に説明しても、これだけのことをしなければなりません。
しかし、基本的には管理会社さんに相談をすれば、
どうすればいいのかを教えてくれます。
その他、困ったことがあれば相談してみれば、
何でも協力してくれるでしょう。
何でそんなになんでもしてくれるのか？
部屋が埋まらないと、収入にならないですから。
管理会社からしたら、
せっかく管理の仕事が来たのに部屋が空いていたら、
空き部屋分は管理料が貰えません。
できるだけ埋まっていて欲しいんです。
自分の利益に繋がりますからね。
管理会社には絶対に嫌われたくない
私はできる限り楽して不動産投資をしてたいので、
多少利益が減ったとしても大体のことは専門家任せです。
餅は餅屋、ですね。
大事な仕事はただ一つ。
管理会社の担当さんと仲良くなっておくこと、です。
仲良くなって気軽に話ができるようになると、
仕事はスムーズに進みます。
最低でも顔は覚えてもらえるようになりましょう。
私は必ず妻と子供を連れて行き、
家族ごと覚えてもらえるようにしています。
雑談のタネにもなりますから、お勧めです。
逆に管理会社に嫌われることほど、
不動産投資で恐ろしいことは無いですね。
客付してもらえなくなったら、
収益不動産としてはどうしようもないです。
実際の管理もどうなってるか調べるのは困難ですから、
気づいた頃には被害が広がっているかもしれません。
win-winの関係になるために必要なことは？
どうやったら仲良くなれるのか。
一つは、上客になることです。
ビジネスの基本は、まず与えること。
規模の大きい物件は、管理会社にとっては嬉しいものです。
家賃が高い物件もいいですね。
管理会社にとっては、一戸あたりの収入が高くなります。
複数物件を持っていれば、
物件の管理をできるだけ一社にまとめてお願いすることで、
管理会社の中で貴方の存在が大きくなります。
管理会社としてはこちらは客なのに、
何でそこまでしなければいけないのかと思いますか？
心理学に返報性の原理、というものがあり、
先に多くを与えることで、相手にお返しをしないと、
という感情を沸かせることができます。
管理会社がミスしても無駄に責めたりしない、
というのも同じ意味で効果がありますね。
トラブルは相手を思いやりながら、
淡々と処理する事を心掛けましょう。
もう一つ、なるべく多く顔を合わせることです。
ザイアンス効果、という言葉を聞いたことあるでしょうか。
単純接触効果とも言います。
人は、接触時間が長い人でなく、
接触回数が多い人に対して好意を抱きやすくなる、
という心理です。
マンションで、隣の部屋の人と毎日挨拶するだけでも、
何か仲良くなった気がしますよね。
年に一度、長い話をしに管理会社を訪れるのでなく、
ちょっとのことでも、用事がなくても
頻繁に顔を見せるのがいいんですね。
もちろん、毎回のようにまだ部屋は埋まらないんですか、
とかばかり話すのは駄目ですよ。
それはただウザいだけ、です。
あと、アポを取るのは当たり前です。
不動産経営を円滑に進めるための原則
管理会社と仲良くしつつ上客になることで、
向こうはより貴方に親身になって対応してくれます。
管理会社だけではありません。
出会う人たち全てと、良い関係を築けるようにしましょう。
優良なチームを作り上げることが次の一棟に繋がり、
引いては貴方の大きな資産となるはずです。
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