いつも応援ありがとうございます。
これは本当に何度も繰り返してお伝えしている事なのですが。
キャッシュフローがマイナスになるような投資は絶対NGです。もし
そのような物件を勧められた場合は、親友であっても強く断ることを
推奨致します。
そんなものを購入するよう勧誘してくるのであれば、友人として見る
のをやめた方が良いと思われます。フェードアウトしましょう。
収益不動産は出口こそ売却であり、もちろんそこでキャピタルゲイン、
売却益が得られるなら最高の形の投資です。
が、残念ながら不動産の売却には大きな手間と費用が必要ですし短期
での売却益には高い税率が課せられています。不動産は、少なくとも
個人レベルでは売買で利益を出す戦略には不向きです。
不動産価格は短期間でそう大きく変動しません。キャピタルゲインが
変動が小さいとろくに得られないものであるのは想像に容易でしょう。
長期での売却益狙いをするにも、売りにくい不動産では不利な状況と
なった際に逃げるのも難しく、投資判断を間違ったと感じた際の行動
に困ります。
塩漬けになってしまったら、その間の融資返済をじっと我慢して払い
続けるつもりでしょうか？
融資を返済し終われば不動産が資産として手元に残ります、との考え
なんてもってのほか。
融資の総返済額を確認しましたか？
30年経過して古くなった物件の資産価値はどの程度ですか？
それはこれまで支払った、足が出ていた分の金額に見合うでしょうか。
維持費や固定資産税は融資返済終了後も納め続けなければいけません。
そこも加味して検討して下さい。
僕の情報発信の力不足か、日々そんな投資案件という名の錯覚商法に
引っ掛かってしまう方が増え続けているようです。
ご本人が満足しているならいいのですが、後悔してからでは遅いです。
マイナスキャッシュフローの不動産を購入するなら、大手証券会社の
投資信託を買う方がよほどマシというもの。
不動産投資の具体的な手法の勉強なんてどこから学んでも大きく違い
はありませんので適当でいいんです。ですが「不動産投資での稼ぎ方」
を勘違いしないようにだけはご注意下さい。
もちろんこの話は、僕個人の意見に過ぎませんが……。
その紹介、本当に貴方の事が考えられていますか？
投資でお金を稼ごうと思ったらまず第一に大切なのは、投資の世界の
ルールを理解する事。
不動産には不動産のルールが、株式には株式のルールが、FXにはFXの
ルールがそれぞれあります。
稼ぎ方にも法則があり、それから逸脱するような稼ぎ方をしようとは
思わない方が無難。自分が投資の天才だと思われるならご自由に、と
思いますが、そうでなければ「普通に稼ぐ」のがベストです。
ベターではなく、ベスト。
例えば金融取引であれば、余剰金を用いて無理のない範囲で売買する
のが「普通」です。高いレバレッジを掛けて丁半博打することを普通
とは言いません。
無くなって困るお金を注ぎ込むのも普通ではありません。消費者金融
で借りたお金を投入するのも普通ではありません。
普通に余剰金の範囲で投資をするのがベストです。
不動産投資における大事なルールは、賃貸事業を行って利益を得る事。
ルールはそれだけではありませんが、極めて重要なものの一つであり、
これから逸脱しているようでは困ったことになるでしょう。
キャッシュフローがマイナスであるなんて、ルール逸脱というレベル
ではありません。お金を出して損をしにいっているようなもの。
キャッシュフローがマイナスの収益不動産を購入しても、最終的には
高く売れて得をする人も中にはいるかもしれません。
が、それは宝くじが当たったとか、競馬で当たったとか、そういった
得と同じレベルの話で。
投資と呼べるものではありませんね。精々が投機です。
キャッシュフローの出ない物件を購入しても、市場の養分となるだけ。
売買差益で稼ぎたいなら、税優遇もされている株やFXの方がはるかに
マシです。不動産に求めるべきではありません。
何度もこの話をするのは、そういった質問を受けるからです。その度
に何度でも記事にしますが、キャッシュフローが出ない収益不動産を
買わされないようにだけはご注意下さい。
事業であれば黒字で当然
結局、不動産投資は投資というより事業としての性格が強いという話
なんです。
キャッシュフローの出ない事業をどう思いますか？
毎月赤字のお店が、長く店を続けていられるでしょうか。それも経費
をうまく計上してわざと赤字にしているのではなく事業計画からして
赤字であるお店が。
融資を受けているなら猶更で、返済がいつしか困難になるのは確実。
事業として成立していないような収益不動産が、将来高く売れるなど
との考えも、どこかおかしいと思いませんでしょうか。
買ったら損するんです。しかも、中古です。骨董品と異なり、日本に
おいては中古の不動産は確実に価値が落ちます。建物の価値の下落を
上回る土地価格の上昇なんて期待できません。
そんな勝ち目の薄いギャンブルをするくらいなら、堅実に家賃収入を
得るのが不動産の本筋のはず。
そこから逸脱しては、絶対にいけません。ギャンブルをしたいなら、
もっとマシな選択をすべきです。
不動産投資の世界を理解するところから始めましょう。どんな仕組み
で成り立っているのか、どのようなお金の流れになっているのか。
そこさえクリアできれば、ベストな投資をできるはずです
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楽しく拝読させていただいています。
おっしゃるとおりで、株みたいにキャピタルを追う分野ではなく、事業として利益が出るような物件を買って、なけ得れば買わなければいいだけの話かと思うんですが、周りがやっているんで・・・ということで猫も杓子も。
それだけならまだいいと思いますが、最近では素人（僕もですが）が土地から仕入れて、新築建てて・・・とか。
それで新築利回り７〜８％、良くて１０％？
んー、来るところまで来た気がします。これより上を行く投資方法、というか合理的と思わせる手法もないですから、天井が来た気がします。株式市場で、（高値を合理化するような）新しい指標が出てきたら天井だ、という格言を思い出しました。長文失礼しました。
ありがとうございます。
確かに、雰囲気に流されている方がいらっしゃるかもしれません。
記事内容でいわゆるマインドセットの話が多くなるのも、そうした
勢いまかせの投資を抑制したいから、なのですが。無理な金額で
購入する方が増えれば増えるほど、事業としてやっている人間が
欲しくなるような物件が減っていってしまいますから。
個人的には今後長期的にインフレへと進むと考えており、東京の
一部にある物件を除いて天井かどうかは読みにくいなと思っては
いますが、経営を基準とするとこれ以上利回りが下がると購入は
無理だと感じます。新規投資が何も無しだとつまらないので、株
を少し触ってみたりで遊んでいるのが最近です。