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これからの時代、リスク低めに個人事業を始めようと思ったら適度
な田舎を探すのがいいように思いました。
消滅が危ぶまれる僻地とは全く言っていませんので、お間違えなき
よう。あくまでも適度な田舎、です。
というのも、最近診療所運営にあたり新たに土地を取得しようかと
思っていたところ、早速チャンスがやってきたのですが。
駅前の立地にもかかわらず、想定よりもずっと安い金額での取得が
実現しそうで。
当面は駐車場として利用し、時期が来たら新たに建物を建てるため
の土地が欲しくて目をつけていたんですが、安く仕入れられるなら
僥倖です。
そこを足掛かりに、近隣の既に廃屋となっている店舗の土地など、
広く取得できれば最高ですね。この程度の金額でいいのなら資金的
には余裕です。
決して人がいない訳ではありません。その証拠に、僕が診察をする
ようになってだいぶ患者数も増えてきて、1年あまりで採算ベース
に乗ってきました。
本格的に僕がメインを務めるようになれば人手不足に陥らない限り
経営上の不安はなくなるでしょう。
ただ、そこから更に上を目指そうとすると、環境整備が重要です。
人の流れが多くなるにつれ、そうした部分で不満が増えていきます。
田舎だからこそ、車の一点集中がより強くなりやすいですから。
そんな状況に陥った際に、安い金額で環境整備ができるというのは
非常にありがたい。事業面から見るととても価値の高い土地が、他
に手を挙げる人がいないために大変安く買えてしまいます。
土地の取得費が安く済めばそれだけ事業の利回りが上昇するのは、
不動産投資家を志す人間であれば誰でも理解できる話のはず。
何をやりたいかにもよりますが、人口が集中しているからと下手に
土地の高い東京で起業しようとするよりは、初期投資が少なく済む
適度な田舎での起業の方が、やはり楽なような気がしてきました。
東京で起業しても、結局ライバルだらけになるのは目に見えている
ので。それなら、田舎で自分だけの土俵を作った方が様々な意味で
リスクが低いのは真実のように感じます。
生活感のある田舎探し
僕はたまたま生まれがその「適度な田舎」であったのが幸いだった
のかもしれません。
人はある程度いて、ですが全く都会とは言えない。そんなところで
生まれ育ったのが功を奏して、適度な田舎を見極める嗅覚を自然と
獲得していたのかな、と。
不動産投資でもどちらかというと僕は地方を好みます。もっとも、
所有している物件のうち片方は地方というよりは都会といった方が
近い場所ですが。若干郊外という程度で。
しかしもう一方は、僕の地元よりも田舎です。周りの景色からして
明らかに広々としており、駅周辺にも明らかに人気がありません。
しかし、何故か人が集まりそうな気配を感じました。国立大学移転
など、良い情報もたくさんあったのですが、それは将来性に不安が
無いとの証拠なだけで、購入を後押ししたに過ぎない。
「適度な田舎」であると直感的に理解した部分があったのだと思い
ます。
この適度な田舎をどのように見極めるか、が地方不動産投資を成功
させるためのポイントなのでしょうね。僕も、未だに明確な答えを
持っていません。
一つの条件として、人がある程度いて、既に住まいに必要な施設が
ある程度便利と言える程度のインフラに沿って存在することがある
と思います。
いくつか似通った生活必需品や食料品を売る商店が昔から存在する
という事実は、複数の商店が潰れない程度には需要があってお金を
落とす人がいる、ということを示しています。
診療所の存在も同様に参考になりそうですね。内科診療所の分布は
確認するといいかもしれません。歯科も同様。
後はもちろん、学校です。小学校、中学校、できれば高校も、複数
あることが確認できると非常に安心です。地域に小学校が一つしか
存在しないとしたら、住宅需要は絶望的なように思います。
最近はSNSが活用されていますので、少し調べれば学校が一クラス
何人で構成されているか、何組まであるのかなど容易に調べられる
はずです。
そんな事を調べていると、誰かに知られたらやましい考えでもして
いるのではないかと思われそうですが（笑）。
やはり、街に生活感があるか、が重要と思われます。
都市目線だと事業は厳しく
個人的に重視するのはやはり鉄道です。僕の地元は田舎ですけれど、
鉄道は生活の要として地域住人に認知されていました。
自分が鉄道と身近に育ってきたからこそ、鉄道のある環境である方
が安心して投資をできるのでしょう。
「安心して投資できる」のは、とても重要な事であると考えます。
安心感を持てないと、たまたま一時的な不調でも疑心暗鬼が生じて、
経営方針があちこちへとふらついてしまいますから。
都会生まれの人は不動産投資に向かないかもしれませんね。自分が
都会しか知らないと、田舎の人間がどんな生活をしているのか、が
想像すらできないのは大きなディスアドバンテージです。
少なくとも、キャッシュフローが出ることが前提の現代的な不動産
投資では、都市部投資がろくな結果にならないのは確かで、地方に
目を向けられないのは極めてチャンスが少なくなってしまう。
面積でいえば地方の方が都市部よりもずっと広いのですから、そこ
にはより大きなチャンスが眠っていて当然。
僕はこれからも適度な田舎探しを続けようと思います。当然地元も
含めて。
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