医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

首都圏で空室率上昇とのニュースが何度も流れています。それでも
新築アパートが増えており、首都圏の不動産バブルが崩壊する、と
する論調がかなり増えています。

僕も首都圏、特に話題に上っている神奈川県に1棟、マンションを
所有しています。大分古い物件になりましたね、そろそろ築30年を
迎える日も近いくらいで。

駅からも遠いです。徒歩であれば20分以上掛かります。条件的には
見た目はあまり良い物件には見えないでしょう。

いかにも空室で苦しみそうな物件です。

 

現在、入居状況はというと。きっちり満室になっています。

ちなみに購入した当初はほぼ空室でした。入居率は20%程度まで
落ちる予定が立っていました。その後一年経たずに満室となって、
以後9割を下回った瞬間などほとんどありません。

出入りがそもそも少なく、極めて安定しています。購入時から家賃
単価もあまり変わっていません（少しは落ちましたが）。

これは決して僕が空室対策を上手くやったとかそういった理由では
なく、単純に「まともな物件を提供」したからだと思っています。

何しろ、当該物件の周辺にはたくさん同じような層をターゲットに
した賃貸マンション、アパートが存在しますが。

その多くは「入居の候補にも挙がらない」ようなところですから。

 

報道では、神奈川県のアパートの空室率は3割を超えている、との
話ですが、この数字の表面だけを見てバブル崩壊だ、不動産投資は
もうだめだ、と考えるのは早計のようで。

僕は以前からバブルの発生と崩壊は極一部で起こるだけであって、
そこを避けていれば何の問題も無いと書き続けています。

そのヒントは、この報道の裏にある真実を見ることにあるでしょう。

異なる問題点

近年問題となっているのは、僕が忌み嫌う新築区分マンション及び
某大手デベロッパーが建てまくっている新築アパート。

どちらもサブリース案件が主体であり、多くの人間から財を絞って
不動産バブルを発生させている元凶です。

が、この二つは問題点が違っていると僕は考えています。

 

前者は単身向けのアパートで、多くの物件で立地は良く、みてくれ
は大変素晴らしい。将来性もありそうに思えます。

しかしあまりにも利回りが低い。購入当初からキャッシュフローが
マイナスか、良くてほぼトントン。利益が出ても雀の涙で。

RCマンションの為に老朽化には時間が掛かりますが、築5年あたり
から家賃が急激に下がり始め、築10年を過ぎるとサブリース家賃の
再交渉を迫られる。

築20年を過ぎて修繕積立金が不足すると、今度は追加の修繕費用を
請求される時限爆弾機能付き。

 

見てくれを整えて「安心感」を与え、経済面で先行きに不安を持つ
サラリーマンへ「平穏な老後のイメージ」を売るサービス。実際に
利益が出るかどうかは運次第。

本来はギャンブルであるものを極めてリスクが少ないものであると
装って売る、金融投資であれば出資法違反で逮捕される案件です。

 

対して新築アパートは、どちらかというと資産を所有している人を
ターゲットとしているようです。空いた土地を持っている方に新築
の計画ごと売る形。

もしくは土地を買い取って自社で建設した新築アパートを投資用に
売却する形。こちらは前者の新築区分マンションと同じパターン。
物件の形が違うだけです。

 

土地活用の場合は立地に問題があるケースが多いようです。農地を
一部宅地転用してアパートにしたり。公共インフラの揃っていない
ところに新築アパートを建てさせるのは悪魔の所業。

こちらのメインは節税だとか、相続税対策だとか。

そろばんをはじくのがメインですから、需給関係なんて見ていない。
結果、入居者が集まらず節税した以上の金額の損失が出る、と。

 

結局こういった物件の最大の問題点は、「需給関係を見ていない為
そもそも賃貸住宅を選ぶ際に選択肢にすら入らない」ような部屋が
大変多いところにあります。

賃貸住宅を探している方の眼中にすら入らない新築物件が建てられ
続けているのが現状である、と僕は推測しています。

 

当面空室率増大の影響はなし

不動産投資に限らず、事業をする際に絶対にやってはいけないのが
『顧客無視』であるのは誰もがすぐに思いつくでしょう。

新築区分マンションやら、土地活用新築アパートやらのサブリース
案件に手を出す人は、得てして不動産賃貸事業にはリアルな顧客が
存在するのを想像できていません。

自分が購入したマンションにその家賃で入居をできるか、との疑問
を考えた経験すらない方がほとんどでしょう。

 

もしも不動産バブルが崩壊して、その影響が賃貸業界全体に影響を
するとしたら、多くのサブリース案件が崩壊し、他の現実が見えた
投資家に格安で買われた時かもしれません。

きっと、格安で購入した強味を生かし、入居を確保する為に家賃を
引き下げ、周辺の賃貸相場を崩しに掛かります。

僕が購入したら、必ずそうしますね。それを見越して収益不動産を
買い付けますから。

 

それでも、さほど大きくは影響しないでしょう。サブリース案件は
購入者が破綻しない程度のセッティングになっているものが殆ど。

一斉に多くの購入者が破綻するなど考えにくく。ノイズとして市場
に吸収されてしまうと思われます。

いずれにしろ、あまりマスコミの報道やそれに対するネットの反応
を真に受け過ぎない方が良さそうです。

 

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