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前回のイメージトレーニングで、
残ったお金は晴れて貴方のもの
と書きました。
実は、不動産投資において、これはとても大切な部分です。
この、残った部分のことを「キャッシュフロー(CF)」と言います。
税引き前の金額を指すことが多いです。
融資を受けて不動産へ投資した場合、負債と資産を同時に
持っていることになります。自分が儲かっているのかそうでないのか、
物件価格が変動するため、非常に判断が難しいです。
資産の価値は(建物の老化分)減衰します。
しかし、借入金も返済が進むたびに減少していきます。
もし、
家賃収入－経費－返済額
の式がずっと黒字である場合、どうなるでしょうか。
(税金は現時点で考えないでください)
そのまま借入金が完済されれば、貴方は1円も自腹を切ることなく、
土地、建物、そして黒字分の合計額を手に入れたことになるのです。
建物の価値が0となったとしても、投資としては成功と
言えるのではないでしょうか。
ちなみ建物の価値は0になっても、人に貸してはいけないことは
ありませんから、以後の賃料は経費を除いてすべてが利益になります。
借入金返済と家賃収入に挟まれて流れ出てきた収益、
これをキャッシュフロー(Cash flow)というのです。
未だに持ち出しのある、要するにキャッシュフローがマイナスの
不動産投資話が出てきますが(私の妻もそうですから)、
それは不動産価格が上昇の一方であるという前提で話を作っています。
明らかに詐欺的です。不動産バブルが決して崩壊することなく続くなんて、
今の日本で信じる人は誰一人いません。
少なくとも日本では、建物の価値は経年劣化により確実に下がっていくのです。
減価償却されていくわけです。それと共に賃料も下がっていきます。
いつしか持ち出しは増えていくでしょう。 空室リスクだってあります。
そういう懸念を伝えると、家賃保証がありますからといってきます。
しかし、保証会社が潰れない保証はどこにあるのでしょうか？
不動産投資で税金対策とうたっている部分も、時間が経過して利払いが
減ったり減価償却が終われば、むしろ税金は増えてしまうでしょう。
(細かいことは次回以降に説明をしていきます)
問い合わせてもいないのに電話を掛けてくるところは、
まず間違いなくこのタイプと思っていいです。
不動産投資を知っている人は決して買わない案件ですから、
何も知らない素人に売りつけてしまいたいのでしょう。
キャッシュフローが出ていれば、それを元手に次の投資へ
繋げることができます。
経営が安定していれば、新たな融資も受けられるでしょう。
そうして事業拡大を進め、着実に資産を築いていく。
これこそが、不動産投資の醍醐味であり、面白いところです。
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