東京不動産安全説は本当か? 利回りの点から考察してみた

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不動産投資の人気地区といえば、やはり東京です。

その理由は、リスクが低いから、というのと、

投資家自身が東京圏に多いから、でしょう。

 

 

近場の物件の方が管理しやすいというのは、

どう考えても当たり前なので置いておいて。

 

 

今回のテーマは、

 

本当に東京の物件はリスクが低いのか?

 

です。

 

何故東京の不動産は安全と信じられているのか

 

東京の不動産投資がリスクが低い、と信じられている理由は、

人口の増加、及び世帯数の増加が続いている、

という点です。

 

 

データ上は確かにそうです。単純な転入超過に加えて、

未婚率、離婚率の増加、高齢者の独居が理由でしょう。

 

 

すると、単身者用の東京ワンルームマンション投資が、

リスクが低いという結論になりそうですが、

話は単純ではありません。

 

 

相続税対策に、ということであれば良い選択肢です。

土地は減価しないので、資産として世代を超えて残りますから。

 

 

しかし、資産形成のために、となると、やや疑問が残ります。

 

投資本来の目的を忘れると痛い目に遭うことに。

 

基本的に、都心に近くなればなるほど、利回りが悪くなります。

土地の値段にプレミアが付くからです。

 

本来の評価額より高いお金を出さないと、買えないんですね。

これは、収益評価にも積算評価にも言えることです。

 

 

資産形成のための投資では、儲けを出さないといけません。

トントンで終わった投資は失敗です。

本来自由に使えるはずのお金を縛られてしまうのですから。

 

 

サラリーマンが少ない自己資金でやりくりするなら、

尚更です。

 

 

利回りが低いと、肝心の儲けが出せません。

余剰金も生まれませんから、融資の短期返済や、

投資拡大路線による収益の増加戦略も取れません。

 

 

自己資金が作れずに、身動きが取れなくなってしまいます。

 

利回りはリスクに大きく関与している

 
利回りが低いということは、空室にも弱い、ということです。

 

 

J-REITなどが駅近の低利回り大規模物件で収益を上げることが

できるのは、部屋数をとにかく多くすることで、

乗数効果が強く作用することと、

空室リスクを薄めているからです。

 

 

個人でもそれは言えることで、ワンルームマンション投資と

一棟マンション投資と、どちらが空室リスクが低いかといえば、

一棟マンションです。

 

 

ワンルームマンションは、空室になれば収入0ですが、

一棟マンションでは、一部屋空室となっても残りが埋まっていれば

収入は出ますから。

 

 

しかし、利回りが低いと、この理屈も破綻に近づきます。

 

一室空きが出てしまうだけで、

融資額に対して収入が落ち込むことになり、

ちょっと空きが出るだけでキャッシュフローが

マイナスに転落してしまいかねません。

 

 

利回りが低いということは、それだけでリスクと言えます。
 

東京の物件こそ、利回りが重要

 
東京の不動産安全神話も、盲目的に信仰するのは危険です。

 

 

都心物件が思ったよりは収益性が高いということを

以前記事にしていますが、あくまでも基本的な

収益評価が得られていれば、の話。

 

 

長期保持の安全性こそが、東京の収益不動産の強みです。

それなのに、収益性が確保されてなかったら、

投資した意味が何もありません。

 

 

立地の良い物件だから、積算が出る東京の物件だから、と

収益性を二の次にして飛びつくのはやめましょう。

収益不動産を購入する時は、最低限の利回りを確保してください。

 

 

ちなみに私は、表面利回り10%を下回る選択肢は考えません。

参考までに。

 

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