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賃貸物件の空室率は、
全国平均で約20%と言われています。
自分の持ち物件に20%も空室があるとすると
ぞっとしますね。融資返済がやっとで、
利益はかなり少なくなってしまいます。
もちろん、この平均と言うのも全く貸す気のないような
怠慢大家の空き室を含めてのことですから、
真面目に取り組んでいれば
そこまで悲観的になる必要はありません。
しかし、もし貴方がこれから一棟目の物件を購入する気なら、
たとえ家賃保証がついていたとしても、
入居率には極めて注意を払わなければなりません。
入居率について、これから2種類の話をします。
一つは貴方が購入してからの入居率、
もう一つは貴方が購入する前の入居率、です。
入居率が経営者としての素質を具体的な数字で表す
不動産賃貸業で入居率を上げるのは当然のことです。
入居率が上がらなければ、収入にならないのですから。
そして、その入居率は金融機関も見ています。
金融機関から経営者としての質を高く評価されることは、
融資の面でさまざまな恩恵があります。
金利のこともそうですし、
新たな融資の検討にしてもそうです。
どういう部分から経営者の質を判断するかについては、
金融機関によっても異なる部分があるとは思いますが、
具体的な数字は当然評価を大きく左右します。
つまり、実績のことですね。
一つは収支の面。
確定申告書だったり、会計表だったり。
無駄な経費が使われていないかも、
評価の対象となるでしょう。
次に返済実績。
返済計画表通りに返済できているかどうか。
これは、当たり前すぎですね。
お金を返さない人なんて、信用できません。
不動産投資の場合、もうひとつ具体的な数字として
表れるものがあります。
それが入居率です。
賃貸不動産に入居者がきちんと入っているということは、
しっかりした経営ができている、という評価に繋がります。
一つの物件で入居率を長期間高く維持できていた場合、
その人は不動産賃貸業を安定して経営できている、
という評価がなされます。
会計表の数字がいくらよくても、
入居率が低いと怪しまれます。
実は家賃保証期間であっただけだったり、
たまたま格安物件に恵まれて利回りが
すごく良かっただけであったり。
そうなると金融機関側としては、
まだ貴方の経営者としての質の評価は保留せざるを得ません。
もし貴方が2棟目の物件を欲しいと思っても、
1棟目の入居率が悪かったならば、
2棟目も当然悪いのではないか？
と想定するのは当然ですよね。
金融機関は不動産のプロではありませんから、
いくら貴方から見て優良な物件だ、
ここならすぐ入居者は決まる、
という根拠があったとしても、
それだけで金融機関の信頼を受けるのは難しいんです。
不動産賃貸業の経営が優良であると見せるのは、
会計表と入居率しかありません。
それも1年でなく、
数年にわたって継続することが重要です。
これまでの入居率も物件の評価に関わっている
もう一つ、「これまでの入居率」というのも大事になってきます。
購入しようとしている中古不動産の今までの歴史、です。
これまで数年～十数年の入居率はどうだったかで、
その物件にはすんなりと入居者が入るのかどうかを
ある程度ですが予測することができます。
金融機関は融資を打診された不動産について、
提出された資料、及び自社のデータからしか知ることができません。
まさか、現地にいって調査をする、
などという面倒なことをする余裕はありませんから。
とすると、今までの入居率というのは、
とても参考になる具体的な数字となります。
入居者がほぼ100%、空いてもすぐ埋まるということであれば、
立地がとてもいいのかもしれませんし、
管理会社が強いかもしれません。
いずれにしろ、プラスに考えられる情報です。
逆に、入居が安定しない物件はどうでしょうか。
出入りが激しかったり、
常にある程度の空きがあったり。
前経営者の質の問題かもしれませんが、
金融機関としては、
もっと悪い想定をしておきたくなります。
例えば近所に何か入居を阻害する要因
（暴力団などの忌避施設）があるんじゃないか。
もしくは以前何らかの事件や自殺が
あった場所なのではないか。
貴方が経験が豊富な、優秀な経営者であるなら、
それでも何とかしてくれるかもしれないとか、
以前の持ち主の問題だろうとか、
ある程度肯定的に考えてくれるでしょう。
しかし、まだ1棟しか持っていない
新米大家ではどうでしょうか。
チェック漏れしているのかもしれない。
不動産屋に騙されているのかもしれない。
そういった否定的な評価がされやすく、
結果融資が通らない、ということになりがちです。
自分の経営者の素質がやや低いと思われている間は、
より優良な物件を購入して補わなければいけない。
その一つがこれまでの入居率、ということです。
時間の経過は皆同じ。自分だけ急ごうとすると転ぶ可能性が増えるので注意を
今回は二つの入居率の意味合いについてでした。
地味ですが、利回りが良い物件を見つけてしまうと
結構忘れがちになる部分です。
不動産購入を検討するときにレントロールを確認することの
重要性が分かっていただければ、と思います。
書籍やインターネットでは、何年で何億円とか、
家賃収入何千万とか（私も）書かれていますが、
あれはただ読んで欲しいがために、
キャッチーにしたいだけであって、
本当に伝えたいことはそこではありません。
資産形成の進行度は人それぞれです。
できる限り早く伸ばしていった方がいい、
と言うのは確かですが、実績を付けるには
最低でも2年以上の経過が必要です。
金融機関も、2年分の確定申告や決算表なんかを
要求してきますからね。焦っても手に入りません。
力を溜める、という考えも非常に重要です。
一棟購入する前に、知識をしっかりと溜めること。
そして一棟購入したら、しっかりと実績をつけて
資金を貯めること。
何事にも下積み時代は必要ですから、
コツコツと物事を順序良く進めていきましょう。
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