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徐々に具体的な話が入っていきますが、その説明過程で
どうしても話を簡略化して伝えなければならない部分が
たくさん出てきます。前の記事もそうでした。
全てをその時に解説しようとすると、あまりにも冗長になり
よく分からなくなってしまうので、不動産投資全般でみると
とても重大なことでも、省いていることがあります。
今後少しずつ説明をしていきますので、ご了承ください。
今回は減価償却の話にしようかと思います。
税務の話をし始めた頃にしようかと思っていましたが、
減価償却のことを知らないと最終的な税引後の利益が計算できず、
物件をいつまで経っても購入できないので、先に説明してしまいます。
減価償却とは、一言でいえば「経費の分割計上」です。
はい、分かりにくいですね。
具体例をあげましょう。
貴方は不動産投資で成功した社長です。そろそろ、仕事で
移動用の自動車が欲しくなってきました。社長ですから、
取引先の要人と一緒に乗ることもありますので、安物では困ります。
でも、高級自動車のことなんてよく知らないので、ベンツにしておきましょう。
Sクラスのメルセデスベンツ、新車で1800万円お買い上げです。
社用車なので、もちろん全額経費に計上しましょう。
さて、ここで問題です。国税庁は、購入金額1800万円を、
全額経費として認めてくれるでしょうか。
答えは、イエスです。
(自家用に使うこともあったら部分的に否認されるかもしれませんが)
ただし、条件があります。
数年に渡って使用できるもののうち、一定額以上のもの
(青色申告所得者では30万円以上)は、経費で落とすのではなく、
資産として計上しなければならない
というルールがあるのです。
貴方は資産として、メルセデスベンツSクラスを計上しました。
しかし自動車は、時間が経つと古くなり、価値が下がります。
この、資産の価値が時間の経過で下落した分を、
経費として認めましょう、と優しい国税庁は言っているのです。
普通自動車の償却期間は6年です。今後6年間に渡って、
300万円ずつ経費を計上することができます。
これが減価償却です。
何故こんな面倒なことをするのでしょう。
わたしは、優しさでできたルールと思っています。
もし購入年度での全額経費化が義務付けられていたら、
大変なことです。
経費以上の収入が無ければ、赤字分は税金の軽減にも使えず、
無駄になってしまいます。
利益が0円でも赤字でも、税額は変わりません。
価格が高額になる不動産の購入なんて、とてもできません。
また、翌年から税額が跳ね上がり、たとえ黒字で回っていても、
返済が滞るか税金が支払えず、黒字倒産をしてしまうでしょう。
この減価償却があるために、不動産投資では課税所得が低く抑えられ、
税引後の純利益、つまり本当に手元にお金が残るのです。
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