医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

最近、また近場の人間から不動産投資がどうの、という声を聴く
ことが増えてきています。

例によって、大体が区分マンションの話であったりするのですが、
未だに区分マンション投資に対する幻想が大衆に残っているのは
よほど広告が上手であるのか、他の要因があるのか。

その両方かもしれませんが、一番なのはやはり多くの日本人には
投資に対するリテラシーが不足していることに問題があるのだと
思います。

 

きつい言葉で言ってしまえば、真面目だ、勤勉だとおだてられて
実のところは与えられた教科書からしか勉強せず、目の前の仕事
しかこなさずに来たツケでしょう。

そうこうしている間に時代は変化し、現代は個人が自由に多様で
あるのが当たり前なのに、その価値観は相変わらず固まったまま。

過重な労働時間と相対的に少ない賃金から肉体的にも精神的にも
余裕が無く、新たな勉強をする余裕が失われているようです。

 

情報源が限られていた昔であればいざ知らず、情報がいくらでも
溢れていて、誰でも知りたい事を簡単に調べられるようになった
はずなのに、リテラシーの向上が得られない。

真面目に、目の前の仕事以外を本気でこなす余裕が無いのは少し
まずいと思うんです。ブラック企業に勤め続ける労働者と何一つ
変わりません。

満足いく生活ができているのであれば良いのですが、興味が投資
に向かうというのは満足していないという事ですよね。満足して
いるなら空いた時間は自分の趣味に使うのが普通でしょう。

人間の欲望は果てしないものですから、もしかしたら分不相応な
欲に駆られている人間が僕の想像以上に多いだけかもですが……。

 

少し真面目に勉強すれば、区分マンション投資（世間でよく広告
されているような）が多くの問題点を内包しているなど、すぐに
分かるはずなんです。

収支計算はそう難しい話ではありません。

が、残念な事にそうした人と話をすると、彼らは不動産に纏わる
税制すら知りません。短期譲渡税の税率も知らず、高く売れたら
儲かる、と打算している。固定資産税すら知らない人もいます。

そういう人ばかりでないとは思いますが、リテラシーの低い方々
はその程度の知識しか持っていないのは事実。現状に対する不満
と余裕の無さから短絡思考に走ってしまっている。

 

もう少し合理的に考える余裕が、今の日本人には必要である、と
僕は最近強く思います。

収益不動産に求めるは「現実」

もしもキャピタルゲイン、つまり売買による利益を得たいという
のであれば、不動産を選ぶ理由があるでしょうか。

正直言って、株や為替、果ては仮想通貨といったものの方が余程
合理的な選択であり、不動産を選ぶ理由はどこにも見えません。

 

不動産は買うにも売るにも手間が多く、また手数料も掛かります。
一度でも土地や建物の取引経験があれば分かるかと思います。

売買するたびに税金が掛かります。購入すれば不動産取得税及び
登録免許税（司法書士による登記費用に含まれていますね）が、
また建物には消費税がかかります。

所有しているだけで固定資産税を取られます。売値が買値よりも
高かったとしても、固定資産税をそれまでに納めた分よりも少額
であったらマイナスです。

売買で利益が出ても、譲渡所得に税金が課せられます。短期譲渡
所得であれば約40%、長期譲渡所得（5年以上）でも約20%です。

 

さて、こんな状況でどうやったら安定した利益を不動産売買から
得られるでしょうか。

よほど物件価格が上昇しない限りは難しい、とは誰でも感じると
思います。計算しなくても割に合わないと考えるのが一般的では
ないでしょうか。

 

例えば株だったら、分離課税で20%課税されるのみ。売買自体に
課税はされませんし、固定資産税も課せられません。

為替も今は分離課税です。

仮想通貨は、その性質で課税のされ方が問題になりましたね。僕
は仮想通貨そのものを信用していなかったので詳しく調べません
でしたが、どうせ税金関係で問題が出るだろうとは思ってました。

どれも売買に手数料は掛かりますが、不動産の売買ほど高額には
ならないでしょう。取り引きを何度も繰り返し過ぎない限りは。

 

不動産投資の強みは明らかにインカムゲイン、家賃収入です。

株や為替にもインカムゲインは存在します。配当やスワップです。
それなりに大きな利益ですが、それ以上にそれそのものの価格の
上下が激しく、メインにはなりにくい。

不動産は価格の上下が緩慢（時に激しい動きはありますけれども）
であるのと、家賃収入が大きいのとで、インカムゲインの割合が
非常に大きくなります。

つまり、不動産投資をするならばインカムゲインを中心に最終的
な利益を確保する方が計算しやすいんです。

 

そんな不動産投資で、インカムゲインが殆ど得られないか、場合
によってはマイナスになり得る低利回りの区分マンションを購入
するのにどこにも合理性はないでしょう。

そして、数年単位で売買をする不動産の売却価格を予測するのは
極めて困難です。数年後の世界経済事情を予測できるはずがない。
銀行が関わる以上、世界経済の影響は大いに受けますから。

 

少し勉強すれば当たり前のこと。余裕が無いと、当たり前のこと
も知らずに心だけが揺さぶられます。

まずは投資をする前に生活に余裕を持ちましょう。余裕ができて
初めて、新しい勉強を始められるというものです。

 

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