いつも応援ありがとうございます。
所有不動産を管理委託する上で、
気を付けるべきなのはなんだと思いますか？
自分の経費をなるべく減らすことでしょうか。
それとも、自分の手間をなるべく減らすことでしょうか。
どちらも大事なことですが、
肝心な管理面で問題が起きないようにしたいところ。
管理費は無駄な経費ではない
管理委託をするということは、
管理費を支払う、ということです。
不動産管理会社は管理費を収入として
経営をされています。
管理会社の収益構造は、会員制サービスのようなものです。
多くの顧客がいて、月払いの会費を支払うことで、
サービスが実行されます。
オンラインゲーム(ネットゲーム)のようなものです。
ネットゲームでは月額課金性です。
課金収入の一部を、サーバーの維持費、新サービスの開発、
バグの修正と言ったものに当てます。
残った部分は広告費と会社の利益です。
プレイする人が減る、要するに会員が減り、
収入が少なくなると、徐々にサービスが悪くなります。
サーバーが落ちやすくなったりメンテ不足で重くなったり、
開発費不足で新サービスのサイクルが遅くなったり、
バグを放置せざるをなかったり。
最終的に、採算が合わなくなると、ついにサービス終了です。
何が問題か、わかりますか？
会員制サービスは、採算が悪くなってくると
まずサービスの質をギリギリまで落とすことで
対処をする傾向にあるんです。
無理してサービスを維持し、赤字が出てしまうと
尚更サービスを続けていられなくなりますから。
物販であれば売るものの採算が合わなくなれば
すっぱりと販売終了でもいいですが、
会員制サービスはそうはいきません。
「採算が合わなくなったので今日で終わりです」
と逃げたりしたら、訴訟の嵐です。
取る道は二つ。
1.広告費をかけて新規顧客を手に入れること。
2.価格を下げて会員の数を維持すること。
いずれにしろ、サービスにかけられる費用は
少なくなりますから、当然質も悪くなります。
管理費をケチることは、管理は適当で、と宣言しているのと同じ
不動産管理だって同じです。
管理費を安くしてもらうということは、
サービスの低下を招きます。
それが分かっていてケチるならいいんですが。
見た目の収益性にこだわり、経費削減のために
管理費などを安く抑えることは、
将来的な空室リスクを上昇させてしまいます。
自分が意図せず、
管理会社の収益が減ってしまっていることもあります。
仲介業者が不動産管理会社からバックマージンを
取っていることもあるからです。
火災保険だってそうですよね。
当社の紹介であれば10%割引です、というのは
よくあります。あれは、仲介業者にバックマージンが
入るからこそ、購入と同時に紹介してくるんです。
火災保険であればあまり実害はありませんが、
仲介業者が妙に特定の管理会社を推すときは
ちょっと気をつけた方がいいかもしれません。
自分の大事な収益不動産を全面的に管理してもらうんです。
委託した管理会社にもきっちりと稼いでもらうことが、
自分のためになります。
Win-Winの関係構築を忘れないようにしましょう。
もちろん、過剰な経費をかけてはいけません。
集合住宅一棟丸ごとの場合、
管理委託費は家賃収入の5%が基本です。
ビジネスマインド、サービス精神を忘れずに。
しつこいくらいに繰り返しますが、
不動産投資は事業です。
ビジネスをしているという意識を忘れ、
自分の収益計算ばかりしていると、
思わぬ落とし穴にハマりかえって損をします。
一つでも収益不動産を手にしてしまったら、
自分は経営者である、
という意識を決して忘れないようにしてください。
空間を提供するサービスを行っている事実が
頭の根底にあれば、本当に必要な経費をケチるなんていう
愚行をせずにすみますから。
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