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RCマンションでちょっと悩ましいのが、
テナントです。
テナントはきちんと入ってくれれば利益も高いのですが、
住宅と違って税金の控除がないし、
何より入居率が悪い。
不景気の昨今、足手まといになりがちな部分です。
店舗には空室リスクの不安が付きまとう
マンションの1階が駐車場の場合は、
まだ埋めやすいですし、分散されますから、
いくつか空いててもそれほど大きいダメージはありません。
しかし、1階が店舗の場合、
入居は0か1かになってしまうのでリスクが高いです。
購入前の満室想定家賃収入は、
もちろんテナントも含めてのものですから、
もしテナントが埋まらなかったら一気に苦しくなります。
通常、住宅部分1室よりも家賃が高いですから。
下手すると2、3部屋分になるんじゃないでしょうか？
店舗を嫌っていると優良なRCマンションから逃げられる
しかしそうはいってもテナントを避けてしまうと、
購入できるRCマンションの幅は一気に狭まります。
地方なら駐車場の需要がとても大きいので、
1階部分が駐車場になっているRCマンションを
良く見かけますが、首都圏だとかなり稀です。
そして、テナントがある物件は立地が良いことが多いです。
マンションの新築当時は人通りが多く、
店舗の入居も期待できたのでしょう。
今、中古で販売されている購入しやすいRCマンションの多くは
バブル期前後に建設されたものですからね。
首都圏で、立地が良く、テナントがないRCマンション、
となると、よっぽど運が良くないと見つかりません。
居抜き物件とスケルトン物件
また、テナント付きの物件を買う場合、
店舗の状況によっては大幅な修繕費がかかってしまう可能性を
考慮してください。
店舗には「居抜き」「スケルトン」という区別があります。
「居抜き」とは、前入居者が設置していったもの（カウンターなど）
がそのまま置かれている物件。
「スケルトン」とは、その名の通り何の肉付けもされていない物件です。
居抜き物件は、同種の店舗は入居したあと設備投資が不要なので、
その店舗が需要が高ければすぐ入居付けできるでしょう。
しかしそもそも需要が高いなら、
前の入居者は出て行かなかったかもしれません。
居抜き物件であった場合、内見者からスケルトンにしてくれれば入る、
と言われると、高い撤去費用がかかってしまいます。
いつまでも入らないよりはマシと思いますから、
本当に入ってくれるなら速やかに動いた方が良いと思いますが、
購入時にその辺りまで計算に入れておかないと、
修繕費の不足を起こしたり、利回りの低下の原因となります。
ついつい住宅部分ばかりに目がいってしまいますが、
テナント付きである場合は、注意しましょう。
介護系のテナントが入ってくれると儲けもの
最近は、介護関係のテナントがとても増えてますね。
介護保険の保険料がどんどん増えてますから、
よっぽど美味しいのでしょう。
今後も高齢化は続くため、需要は更に上がっていきます。
実入りも（経営者には）いいようですから、
介護関係のテナント内見があったら、チャンスです。
医療と同じで、介護保険からの保護がありますから
他の業種よりは潰れにくく、少なくとも今後20年ほどは
安定すると思われます。
ただ、ワゴン車が入れる隙間が必要です。
送り迎えにワゴン車を使うことが多いので、
駐車スペースがない場合、
ごく近くに代用の駐車スペースがない限り厳しい、
と思っておいた方が良いかもしれません。
優良な店舗が入居しているRCマンションは優良物件の可能性高し
優良な店舗が既に入ってくれているRCマンションなら、
何も心配はありません。
コンビニとか公的機関が入っていると、
とてもうらやましいです。（コンビニは時々潰れますが・・・）
私は次回店舗付きのマンションを購入する際は、
より店舗に注意を払おうと思っています。
今、若干苦戦していますので・・・
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