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神奈川県横須賀市にて全国で初めて空き家対策特別措置法が適用され、
老朽化による倒壊の恐れがあるとして空き家の取り壊しが始まった、
とのニュースが先日流れました。
これを皮切りに、少しずつ空き家対策特別措置法の適用は増えていく
ものと思われます。
不動産投資家にとっては宝の山であるボロ物件ですが、投資的価値の
ない物件は残念ながら強制排除が進むのは間違いありません。
何よりこの取り壊し工事自体、解体業者への公共工事発注であって、
経済対策の一環でもあるんです。
安全のため、との名目は表向きであると僕は感じています。悪いこと
とは思いませんし、それだけでもないとは思いますが。
まあ、うまいやり方ですね。こういった公共事業の積み重ねが、経済
を回すひとつの力となるのですから。
所有者が確定したら解体費用の請求がされる可能性もありますけれど、
公益性を考えると致し方ないでしょう。放置廃屋のせいで付近の治安
は悪化し、地価は下がり、土地活用の妨げだったわけですし。
それに優先されるのは所有者不明の建物でしょうから、大きな問題に
発展するとは考えにくいと思われます。
そんな事を言われても、どうにかする資金すらないんだから仕方ない
じゃないか、と仰られる所有者の方は大変気の毒に思いますが。
多くの人間が住んでいる、法的秩序の元に成り立つ日本で生きている
以上は致し方ない話。
危険な空き家が減り、景観も、治安も、地価も、経済も改善にすれば
日本全体に良い効果となるはずです。
どこまで想定通りに進むかは分かりませんが、個人的には着実に計画
を進めて欲しい、と願うばかりです。
横須賀といえば
横須賀というと、2013年の調査で「転出全国一」との不名誉を負って
しまった地。
実は僕の戸籍も横須賀にあり、住んだ経験はありませんが思い入れは
無くもない街でして。
立地も悪くないですし、利便性もよく街中は綺麗。いつか僕も横須賀
に収益不動産を購入できたらいいな、と考えています。
それを受けて横須賀市では様々な施策を重ね、何とか挽回しよう、と
「選ばれるまち」をスローガンに人口問題に取り組んでいます。
個人的には、なんで横須賀が転出全国一などという不名誉を獲得して
しまったのだろうかと不思議に思っていたのですが。
すぐ隣が人気のある横浜市であり、利便性や都内へのアクセスを求め
転居してしまう人も少なくないのでしょう。
米軍基地もありますし、複雑な事情も絡んでいるのだと思います。
2014年の統計では少し盛り返し、ワースト17と随分順位を上げました。
が、まだ転出超過の状況で、なかなか今すぐ収益不動産を購入しよう
とは思えない状況です。
2015年の統計で更に伸びて転入超過となるのであれば、検討をしても
いいかもしれません。
横須賀は猿島など綺麗な観光地にも恵まれ、米軍基地の存在が財政を
良くしているのか市役所にお勤めの方々もとても丁寧で、良い街です。
職場の都合などが問題なければ、住んでもいいと思うほど。
今後の横須賀市の盛り上がりを期待しています。ロナルド・レーガン
も見たいですし、僕も近いうちにまた観光に行こうかと思います。
転入出で大事なこと
転入、転出については、毎年全国の自治体における転入出差から調査
をしたデータベースが存在し、公表されています。
これは不動産投資をするにあたり、非常に役に立つもので。転入出は
住宅需要がどうあるかを検討するに当たり、極めて協力な指標です。
特に重視すべきは転入超過……ではなく、転出超過の自治体はどこか。
転入超過は、大体が大都市やその近郊です。札幌、福岡、大阪、川崎、
さいたま、横浜、そして東京23区。この辺の賃貸住宅需要が強いのは
誰にも分かっている話で、驚きはありません。
また、人気がある分だけ住宅の供給も多く、競争は激しくなりますし、
欲しがる人が多いため不動産価格は上昇し、利回りは低くなります。
優良な収益不動産が見つかればとても強力な武器になりますし、融資
もつけやすいのでいいのですが、そこに驚くべき内容は存在しません。
しかし転出超過の上位については要チェックです。
転出超過自治体は、転入超過自治体に比べて危機感を感じています。
そして、それをどうにかしようと努力を、政策を打ち出してくるもの。
前述の横須賀市のように。
その中には政策がぴたりと当たり、転入増加へと進むところもあって。
例えば僕が物件を構える福岡県糸島市。糸島市は合併による誕生以来、
ずっと転出超過でしたが。
2014年の統計ではついに転入超過となり。尚も少しずつ人気も高まり
を見せています。
僕の知人も一人、市内で店を構えていますね。
横須賀市の今年の統計も楽しみです。もしこのまま順調に転入超過へ
持ち上がれば、収益不動産には大きな価値が生まれる可能性がある。
利回りの上昇も見込めるかもしれません。
逆に北九州市など、暴力団関連で未だに揉めて悪い印象が強くついて
しまっていると、復活には時間が掛かるかもしれず。
2014年はワースト1位でしたが、2015年はどうなっているか、注目です。
その分、安く買えるというメリットもありますけどね。
自治体ごとの転入出、時系列で見ると面白い情報の宝庫です。来年も
また統計は発表されます。
2015年の人口動態がどうなるか、楽しみに待ちましょう。そして次の
1棟をどこに構えるべきか、じっくり考えたいと思います。
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