いつも応援ありがとうございます。
最近、事業を行っている方の法人の収入をより安定させるために、
1期目で得た利益を元手に小さくてもいいから収益不動産の購入を
しようかな、と思い立ち。
さほど予算が潤沢ではないため新築（木造アパート）も含め様々な
可能性を考えて物件を見たりしているのですが。
あまりに収益不動産の人気が高いためか、地方物件でも築年数も
適切で利回りもそこそこ、といった物件を見つけるのはなかなか
困難になっていますね。
市場動向を見ると、個人的な予想ではここいらで利回りの低下も
一段落し、以後横ばいが続くのではないか、と思っています。
なんだかんだいって、不動産投資は非常に堅い投資で。金融危機
が起きたとしても買える人、買えない人の格差が拡大するだけで
人気は落ちません。
私たちのようなサラリーマンは、その目を掻い潜って優良物件を
探し出し、購入しなければならないのですから。
そんな目で見ていると、都市部立地良好な利回り8%台の不動産が
魅力的に見えてきてしまうのが不思議なもの。
利回り8%でも金利を2%引き下げられれば同じです。東京23区内の
物件であれば、条件次第でメガバンクが1%以下の金利で融資して
くれるケースもあり。
その場合、多少の自己資金を必要とはしますけれども、経営難に
陥る事も少ないでしょうし、売却時も値が下がりにくいですから
実際悪くないのだと思います。
注：僕の言う利回りは表面利回りとは大分異なりますのでご注意
下さい。ネット利回りに近い感覚です。
あまり利回りばかりを求めてしまうと、手抜き工事物件なんかを
掴まされる恐れもありますし、最近の市場の様子を窺う限り東京
かその近郊で探した方がいいかもしれない。
そんな思いを抱えながら、しかし果たして今の僕でどれ程の融資
を引き出せるのだろうか、との疑問に挟まれながら、ぼけーっと
流れてくる情報をちらちらと見る日々を送っています。
まあ、あんまり本気ではないのでしょうね。すぐに買えなくても
いいかと思っていますし。
もう少し余裕ができてきたら、徐々に本気度も高まってくるかな
と楽天的です。
じっくり、いつも通りの生活を送りながら、気になる物件が出て
きた時にはとりあえず様子を見に行くくらいでいくつもりです。
3年前に比べて大きく変化
ここ2年くらいで投資用不動産市場は結構激変してしまったため、
購入に二の足を踏んでしまうのは分かります。
僕が2棟目の物件を購入したのは2年半弱ほど前の話。当時はまだ
そこそこの利回りが望め、2棟目は地方のRCマンションでしたが、
築17年で利回りは表面利回り換算なら13%弱でしょうか。
売主物件で修繕費用その他色々とコミでの価格出合った為、表面
利回りが正確には算出できませんので大まかにはこのくらいかな、
という程度ではあるのですけれども。
しかし現在もし表面利回り13%のマンションを探そうとすると、
地方の鉄骨造で築40年とか、そんな条件になってしまいます。
時々、非常に優良な数字の物件が買えそうですとのご報告を頂く
もあるのですが、最終的に業者に1.5倍近くの値で買い上げられて
しまいました、となんて結果になってしまったり。
僕が購入した頃も同じことを言われていたのですが、昔の相場を
意識し過ぎてしまうと、収益不動産は購入できません。
僕が不動産投資を初めて勉強した頃、書籍には表面利回り15%の
RCマンションを購入しなさいと書かれていました。
しかしその時点ではそんな物件、もはやほとんど存在しなかった。
ノウハウ本を書いている人は一昔前に不動産投資をスタートした
人物であり、自分の経験に基づいた内容を書いているだけ。
数字が具体的に書いてあったとしいたらそれは著者の不動産購入
時点のものや執筆時のもの。
企画から執筆、出版までにもある程度の月日が必要です。市場に
大きな変化が訪れてもおかしくない。ましてや、3年前と今とでは
政権すら交代しているのですから。
千里の道も
その分融資が引きやすくなったり、収益不動産に対する貸出金利
が低くなったり、融資期間が延びたり、融資に積極的な金融機関
が増えたり。
昔よりも有利な部分も拡大しています。
それをうまく利用して、得たノウハウの基本戦略を当てはめて、
経営に耐えられる計算になるかどうかは自分で考え、判断をする
しかありません。
昨今の融資環境を考慮すると、十分な利益を出せる案件は決して
少なくはないな、と思います。少々規模的な点で現状僕が求めて
いるものとは外れており、買うには至りませんけれども。
どの程度を許容とするかは人それぞれかと思います。修繕費など
何かとお金が掛かりますから、あまりギリギリの計算にはしない
方がいいかとは思われますが。
何も利益がないよりは一歩でも、とも感じます。この辺りは意識
を高く持ち、ご自身で判断されるよう、強くなられて下さい。
苦心をしながら少しずつ利益を上げれば、個人としての信用力は
拡大していきます。
その信用力こそ、不動産投資における利益の源泉。信用があって
初めて利益率は向上するもの。
信用とは実力そのものです。身体能力を高めるためには長い訓練
が必要なのと同じで、一朝一夕で身につくものではありません。
物件購入に焦りは禁物ですが、利益を上げるにも焦りは禁物。
最初から大物を狙おうとしすぎずに、土嚢を一段ずつ積み上げて
いくようなイメージを持って不動産投資と向き合えると、いつの
間にか大きな利益を得られるようになっていると思います。
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