医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

去年、今年と大きな不動産を連続して取得した僕ですので。

昨年の事業収入（不動産収入）は当然マイナス。
今年も恐らく赤字～プラスマイナス0、といった
ところだろうと思います。

ですから、これまでは給与所得から赤字分を差し引きし、
所得税、住民税は低く抑えられてきました。

 

しかし今のところ、来年以降は少なくとも個人で物件を
取得する予定はありません。

そうなると、今後の経営などにもよりますが僕個人の
課税所得がちょっと多くなり過ぎる可能性が高い。

融資返済分は黒字にカウントされてしまうため、
実際に手元に残った金額に比べて高い税金を
支払うことになってしまうかもしれない。

累進課税制度の所得税では致命的になり得ます。

 

借り換えや法人への売却などの結果にもよりますが、
来年は節税をしっかりと考えなければいけない年に
なるかもしれません。

ということで、来年の節税作戦をひとつ考えてみます。

 

ベストは法人を利用することではあるけれど

手段としてはいくつか考えています。

一番達成したいのは、1棟目の物件を法人へ売却すること。

僕の手元にあっても税金が掛かるだけです。資産管理法人へ
所有権を移すことで内部留保のを貯め、また法人ならではの
節税手段をとることができるようになります。

家族への給与支払いも個人事業の専従者給与よりも
多く出すことができます。もっとも僕は内部留保を
増やすことを優先したいですが。

 

ただ、これを実現するには結構高めのハードルがあって。

2棟目の借り換えをすることが先行して成功をすること、
1棟目の法人売却をフルローンで請け負ってもらうこと。

結構厳しい条件な気がするんですよね。
厳しい分、今のうちから準備を進めているんですが。
あとは運も必要です。

 

正直な話、来年分についてはこれが成功してしまったら
もはやそれ以上節税に走る必要は全くといっていいほど
無くなってしまう。

1棟を僕個人から切り離し、僕に給与を支払わない形を
取れば僕の所得は十分圧縮されます。

まだ不十分であれば、所得の分散をすればいい。
RCマンション1棟分の家賃収入ならば専従者給与を
十分出すことで実現可能でしょうから。

 

ということで、ではそれが上手くいかなかった時に
どうするべきか？　というバックアッププランを
考えてみることにします。

強力な節税効果のあるグリーン減税

一番所得を圧縮できて更に資産を作ることができる方法。

現時点であればグリーン減税制度を利用することですね。
即ち、太陽光発電事業。

グリーン減税の恩恵により費用の一括償却が可能ですから、
数百万円単位での所得の圧縮が可能です。

節税効果だけでなく、太陽光発電の固定価格買取制度により
確実な収入を期待することができます。
少なくとも20年間は確実に。

 

もし太陽光発電事業に手を出すなら、土地ごと購入して
野立ての太陽光パネルを導入するのもいいでしょう。

資金効率も良く、土地がある分担保力にもなります。

既存マンションの屋上に設置するよりは良い手段であると
思います。屋上設置は防水工事の妨げになったりコストが
高かったりしますから。

 

個人的に知りたいのは、広い駐車場スペースを活用して
駐車場の屋根代わりになるような形で太陽光発電システムを
導入できないのかなということ。

可能であっても実現するとなるとお金が相当掛かるでしょうから
よほど景気の良い状態にならないとやりませんが。（笑）

でも、実現できれば駐車場利用者も喜ぶし、一石二鳥ですね。

 

太陽光発電事業は固定買取価格が下がりはしましたが、
パネルの価格も下がっていますので利回りそのものは
あまり変わっていないようです。

大体10%前後が平均とのこと。

利回り10%が20年続くならばよほど粗悪なパネル・業者に
手を出さなければ確実に稼げますから、節税対策としては
非常に現実的で強力な手段といえます。

 

ある程度の規模の築古木造アパートなどを全額現金で
購入してしまう、というのも手段の一つですね。

借り換えなどで手持ち資金を消費しなかった場合に限りますが、
短期間で減価償却が可能な収益不動産を購入し節税をするのは
古典的な手段。

こちらも将来的な担保にも使え、収益を上げることができる
一石二鳥の手段です。

太陽光発電事業と違って空室をきっちり埋めなければいけない
リスクもあるのが難点ですが、既存物件の近隣などを選べば
信頼できる管理会社さんもいますし、何とかなるでしょう。

 

短期で大きく経費化できる「資産」を購入することが、
節税のポイントであるといえます。

もっとも、相当に余裕がなければこんなことやれませんが。

 

無駄遣い以上にやってはいけないこと

逆に絶対にやってはいけないことは、
「負の資産」を購入してしまうこと。

例えば自動車とかですね。

 

4年落ちの中古車を購入すると購入初年度に
全額償却できるのは有名な話ですが。

それが単なる無駄遣いであれば意味はないし、
自動車税、取得税、保険、車検代など自動車の
所有は経費がものすごくかかります。

本当に社用車が必要な状況であれば節税のタイミングだし
買っておこうというのは理解できますが、節税になるし
欲しいから買ってしまおうというのには反対です。

そんなお金の使い方をするなら税金を納めた方が
遥かにマシですね。しっかりと納税をすると、
その分だけ自分の信用が高まりますから。

 

節税はどこまで厳格にすべきか悩ましいところですが、
僕は手持ち資金を増やす、資産を購入する、の二つに
当てはまらない場合はこだわるべきでない、と考えます。

もし無駄遣い以外に節税が困難であると思われたら、
素直に税金を支払って純粋な金融資産を増やしましょう。

その方が、絶対に将来的には得をすると思いますよ。

 

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