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かねてから売り出し中であった土地（空き地）に買い付けが入り、
今後の収支計画が少し楽になりました。
売れるとは思っていませんでしたので、朗報です。
元々は、親戚の不動産業者を助けるつもりで親が購入したもの。
色々ないわくもついていて、売ろうという話が上がった際に少し
面倒と多少の費用が必要でした。
今回の買い付け金額は購入当時の価格と同じ。手数料などが必要
になると思いますから、実質的にはマイナスです。やはり不動産
はキャピタルゲインを得る目的で売買してはいけないのでしょう。
担保に入っている土地で、融資もまだ随分と残っていますから、
売却で得たお金は全て返済に回ります。これで随分と融資が圧縮
されますから、月々の返済負担がだいぶ減ります。
あくまでこれは親の受けた融資で、親の持つ土地を売って返済を
するだけですので直接僕に関わってくるものではありません。
が、今は融資の大部分に僕が連帯保証人ではいっている関係上、
無視できないんです。むしろ、僕が積極的に動かなければ返済が
滞るのは確実な状況。
担保を売却して返済に充当し、キャッシュフローの改善を図ろう
と言い出したのは僕でした。連帯保証人になった以上は、返済に
ついて口を出す権利は当然発生しますので。
ただ、それ以外にも様々な手を打って、結果として今回の土地の
売却が決まる前にかろうじてキャッシュフローの改善が行われて
いたため、途中から僕として売却はどうでもよくなっていて。
地価としては地方で、且つ日本全体で地価が高い時期に購入した
ものであったので、売るなら安くしないと売れないか、と思って
いたのですが、親が買値以下での売却は拒絶していたんです。
気持ちは分からないでもないですが、固定資産税を払い続け待つ
だけよりも、早いところ売ってしまって積極的に状況改善に動く
のが重要な状況で、そんな感じでしたので。
半ば、もうそちらは諦めつつ、必死に経営状況の改善に努力して
尚且つ法人化による体制の一新を行った結果、土地の売却による
融資の圧縮は不要な状態になっていました。
なので、もし売れなかったら将来何かに活用をしようか、などと
考えていたのですけれども、ここへ来て買い付けが入りました。
売れなくても良かったのですが、売れたら売れたで状況は改善へ
向かいますから悪い話ではありません。
ここしばらく悪い流れが続いていたところに、努力の甲斐あって
ようやく潮目が変わってきたかもしれませんね。ここで油断せず、
更なる経営安定化を目指していきたいところです。
融資の感覚を掴む
融資は、結局のところ返済できていれば何の問題もありません。
最も重要なのは、キャッシュが回るかどうか。必要な経費を払い、
人件費を払い、融資を返済し、将来の設備投資などのための資金
を蓄積できていれば、どこも文句を言ってはこない。
キャッシュフローが全て、といっても過言ではありません。この
考え方は、元銀行員の知人も同意してもらえています。もちろん、
あくまで「融資」に限定した話。
よりリスクを下げるなら、最終的には融資をいつでも一括返済が
実現できる程度の資産を確保する事です。不動産投資では基本、
こうした考えが重要になります。
何しろ不動産投資の場合は、融資を受ける際の担保が収益を生む
物件そのものです。売却すれば全額返済できるなら、金融機関に
とって何のリスクもない融資であることになります。
「土地値以下物件」が融資を受けやすい理由ですね。ただ土地値
以下物件なんてなかなか巡り合えませんから、多くは少し融資が
上回るか、自己資金を入れるか。
金融機関が自己資金を入れさせるのは、融資総額が少なくなれば
キャッシュフロー上の余裕ができるから、及び、物件売却による
貸し倒れ金額の圧縮にあるのでしょう。
オーバーローンともなれば物件を売却しても融資が残ってしまう
わけで、その場合の最初の目標は融資残高を現金資産とその時点
の物件売却価格以下となるように調整する事、です。
融資については、不動産投資の場合こうした簡単な算数で計算を
していいだろう、と僕は思っています。
不動産賃貸以外の事業だと、資産価値は認められても換金困難な
ものが多くありますので、相当複雑な計算をしなければならない
のが実際でしょう。
ですから、よりキャッシュフローが重要になります。そう簡単に
借り入れを上回る資産は構築できません。人件費などの固定費も
多く、急ぎ足の返済にも危険を伴います。
不動産投資と異なるのは、収益力の増大を狙える事。不動産賃貸
では元々の物件のポテンシャル以上は稼げませんが、それ以外の
事業は創意工夫により収益アップを狙えるはず。
また、経費の圧縮などの工夫もできるはずです。不動産投資とは
大きく異なった経営環境にあります。収益性こそが全て、です。
だからこそ、融資はキャッシュフローが全て、と断言できる、と。
不動産投資は物件価格が実際に売買はしないにしても重要な地位
を占めますけれども、その他の事業は資産を持たずとも収益性が
良好であるのが大切です。
この辺りの感覚を、より鋭く磨く必要があるのでしょうね、僕は。
できるだけ頑張っているつもりですが、まだまだ不足しています。
特に人件費には甘くなりがち。
今後は人事評価もしていかなければなりません。一歩厳しく経営
に当たれるよう、学習を続けようと思います。
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