いつも応援ありがとうございます。
今年も、恒例のアレがやってきました。
もらって嬉しいと思う人は誰一人いないであろうお知らせ。
納税通知書です。
今回来たのは、固定資産税。
僕所有の収益マンション分のもの。
近いうち妻の区分マンションの固定資産税も
送付されてくることでしょう。
管轄している税務署が異なるのでいつくるかは分かりませんが。
さて、今年の固定資産税の納税額はというと……
約160万円でした。4分割で40万円ずつ。
予想より1、2万円ほど高いですが、こんなものでしょう。
40万円だとコンビニで納税が出来ないのが問題。
コンビニは30万円までしか払えないんですよね。
申し訳ないけど、また妻に支払いにいってもらいましょうか。
ちなみに、20万円以上をコンビニで納税しようとすると、
アルバイトの若いおねーさんにびびられることがあります。（笑）
住民税を特別徴収にできない人にはよくある話。
前年分の所得税は還付ですから、今年の予定納税はありません。
6月頃に送られてくるであろう住民税と合わせると、
今年じゅうに納める必要がある納税額は300万円いかない程度。
家賃収入を入れている口座からお金を動かさずとも
十分手持ちで支払える範囲ですね、よかったよかった。
固定資産税と住民税で今年の納税はおしまい
毎年、納税貧乏をしていた僕ですが、今年、来年を乗り切れば、
ある程度まとまった自由に動かせる資金を作れる「予定」です。
今年は二人目の子どもが生まれますし、
次の確定申告からは納税額が随分増えるでしょうから、
来年の予定納税を乗り切るまでは油断できません。
増税も続きますからね……
しかし、とりあえず直近のキツイ時期は予定通り乗り越えられることが
判明しましたので、喜んでおきましょう。
あとは、少しずつ収入を底上げし、事業収入が増えたり、
新たに収益不動産を購入するようなことがあるなら法人化し、
所得の分散をしていくことで税金対策の強化を行う、と。
去年考えていた計画通りに事は進んでいるように思えます。
去年の今頃はまだ不動産投資をスタートすることに必死で、
不動産賃貸事業以外の事業収入を得ることなんて
全く考える余裕がありませんでしたけどね。
僕も少しずつステージを上げることができているということでしょうか。
納税と同じく大事な事業の運転資金
事業をやる上で絶対に考えておかなければ行けないのが、運転資金。
特に不動産賃貸業というのは何かと経費がかかります。
RCマンションを持っているとそれは顕著で、修繕費用のことを
常に考えておかないといけません。
よくあるパターンでは、空室が増えてしまってなんとか打開したいけど、
修繕費用がないために積極的なリフォームができず。
仕方がないから決まったら修繕しようと思っていても
部屋が汚いままではいつまで経っても申し込みが入らない。
そのうちに時間が過ぎて、屋上防水や大規模修繕が必要だけど
お金がないからそのまま放置。次第に建物は傷んでいって……
という悪循環。
建物が傷んでしまうと売却時にも不利になります。
融資が残っていないのなら救いもありますが、
もしも多額の融資が残っている場合、任意売却でも買い手が付かない、
なんてことになりかねません。
任意売却ができなければそのまま競売へと流れていくのみ。
最悪のパターンです。
資産はあっても運転資金がないと事業は回りません。
債務には余裕があっても、油断できない。
融資の元本返済は経費になりません。元本返済を速く多くすると、
税金の支払いに苦しみ、余裕がなくなります。
そこに大きな修繕費用が発生してしまうと、
前述のような悪循環に突入する危険が出てきます。
早く融資を返済しようとしすぎるのも考えものなんですね。
必ず運転資金という部分を考え、余裕をもった経営をしたいもの。
事業資金を生活資金から捻出するメリット
僕は、現在の手持ちマンション用としての修繕積み立てという形では
細かい計算は全くしていません。
その代わり、家賃収入に一切手もつけていない。
毎月の返済以外では口座からお金は減らないんです
今回来たような固定資産税や保険、その他必要経費は全て、
不動産投資とは全く無関係のお金、自由に動かせる
生活決済用のメイン口座から捻出しています。
収入源は、基本的にサラリーマンとしての給与収入、
要するに貯蓄から、ですね。
お陰でいつまで経っても生活が豊かになった印象はありませんが、
運転資金を貯めておかないとと意識すると無駄遣いもしないし、
メイン口座にお金が無くても他に大きな額の貯蓄があると思うと、
将来の不安が薄くなって気が楽になりますよ。
もし多額の修繕費が突然発生してメイン口座で賄いきれなければ、
そちらを使えばいいだけですし。
また家賃入金用口座は、融資元銀行の口座。
融資元銀行にお金を多く置いておくことで、
金利交渉も有利に進めることが出来るかもしれません。
思ったように金利を下げてもらえなければ、
他行に借り換えしてお金を丸ごと移してしまうだけ。
借り換えには結構な費用がかかりますが、
高い利息のまま置いておくよりはずっといいでしょう。
銀行は強かです。その分、こちらも先を読んで計算ずくでいかないと、
無駄な損失を被ることになります。
金利交渉や借り換え一つでも、まずはこういった下準備を
しておくことが勝利を勝ち取る第一歩、というところですね。
ビジネスと私生活を混同しないように注意
生活資金決済用の口座残高が少なくなってくると、
家族に何かせがまれたり突然の出費があったときに
金額によってはちょっとイライラしてしまうのが欠点です。（笑）
家族の不和の素になってしまっては、
何のための不動産投資なのか分かりません。
少なくとも僕は、家族と何不自由なく過ごすというのが
目標の一つですから、何かを我慢させるとか、遠慮させるとか、
させたくないんですよね。
ビジネスのことばかり考えるでなく、
家庭にも気を配りながら夢の現実化へ邁進していきたいところです。
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