医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

今年に入ってからの物件購入当初の予測通り退去がまとまって発生
した件については、概ね収束しました。

現在はほぼ平常運転程度の入居に収まっています。あとほんの少し
空室はあるものの、態勢に影響はありません。

何とか、購入当初から最も警戒をしていた時期は乗り切る事に成功
したようです。資金的にも十分余裕があり、返済も順調で、納税額
だけがきつく感じますが巡行体制といったところでしょうか。

 

僕の所有物件は、不動産投資をスタートしてから1年程度で購入を
したRCマンション2棟体制から変化はありません。

以前は更に買い増しも検討をしていましたが、いくつかの理由から
踏み止まっておりました。理由は後述としましょう。

 

2棟に一つずつ懸念事項が今年あたりに来ることは当初から予測が
されていました。1棟目はエレベーターの問題、2棟目は今年の4月
を境に退去が集中する問題。

どちらも予想というよりは分かり切った将来でした。エレベーター
が老朽化するなんて止めようがありませんし、学生向け賃貸住宅で
学生の卒業と同時に退去が集中するのも当たり前で。

前者は大きな支出に耐えられるかどうか、後者は速やかに入居者を
再度集められるかどうか。そのどちらも何とかなりました。

前者はリニューアルまでに物件から十分なキャッシュフローを確保
することで、後者は問題が発生する前にできるだけ学生依存を解消
して集中退去を緩和することで。

 

僕は短期的な利益を狙うよりも、長期的な経営戦略を構築して実行
する方が得意です。不動産投資でも自分の特徴を生かせたのが成功
の主たる要因でしょう。

これまであまり僕は自分が成功をしたとは言ってきませんでした。
物件を購入して家賃収入を得ているだけで成功をしたと声高に叫ぶ
のに疑問を感じていたからです。

ですが、既に6年以上経過し、借り換えも行って金利も十分下げて、
大きな山場を乗り越えて。そろそろ成功したと言っていいのでは、
と感じます。

 

実のところ、売却して出口を迎え利益を確定しなければ、最終的に
成功したとは言えません。ですが、元々売却する気があまりない僕
としてはどうしたら成功と言えるのか分かりません。

ですから勝手に自分の中で「最後まで融資を返済する目途がついた
時点で成功と言っていいだろう」と考えることとしました。売却を
しなくとも十分返済しきれると感じるなら良いだろう、と。

完済まではあと20年以上ありますけれども、繰り上げを利用すれば
10年かそこらで何とかなりそうで。もう、少しだけ油断をしてよい
のではないか、というのが現在です。

複数の経済的リスクを背負わない

僕が3棟目以降収益不動産を買い増さなかった（買い増せなかった）
理由はいくつかあって。

一つ目は他に事業を抱え、資金需要が大きくなってしまっている点。
二つ目は将来有望と期待を抱けるほどの優良物件と縁がなかった点。
三つ目は先々の融資に悪影響を与える可能性があった点。

 

今現在は、診療所の経営に力を入れているところです。6月にやっと
医療法人が起動し、収入が入り始めました。時期的に支出も多くて、
まだ大変な時期が続きそうで。

そちらにはかなりの資金を注ぎ込んでいて、収益不動産と第3の事業
で蓄えた資金が無かったらお金が間に合わなかったでしょう。

僕にとっての本業はこちらなので、得たキャッシュフローが経営資金
として利用されているのは何の問題もありません。

 

物件と縁が無かったのは致し方ありませんね。いくつか紹介をされた
事もありましたが、これまでの2棟と比較してしまうと魅力が不十分
だったと言わざるを得ません。

時期的に良かったこともあって、所有している2棟のポテンシャルは
極めて高いと感じます。売却すれば、億の利益が出る可能性すらあり、
それ以降の物件はどうしても見劣りしてしまいます。

不動産投資ブームが起こってしまったのも見劣りすると感じるように
なった原因です。

 

先々の融資への悪影響、というのは、収益不動産のために借りた資金
の借り換え、という意味でもそうですし、診療所が必要とするだろう
資金の借り入れ、という意味でもそう。

金融機関がどう感じるかが不透明だったので、これ以上個人の融資額
を増やすべきではないかもしれない、と考えたのは相当大きな理由。

そこまでして無理に買いに行くほどには、収益不動産に大きな魅力を
感じませんでした。

別法人への融資であれば構わなかっただろうと思いますから、今後は
新設法人で優良物件を購入できるチャンスがあった時のみ3棟目以降
を買いにかかろうと思います。

 

ひとまず嵐を抜けた段階

消費税の10%への増税は、不動産投資に関してはあまり大きな問題に
ならないだろうと考えています。少なくとも今の僕の体制には。

診療所にはかなり悪い影響を与えると思われ、そちらで対策が必要に
なりますけれども。

 

次の問題が控えているとしたら、何でしょうね。大規模修繕はまだ先
すぎてイメージが湧きません。

災害などは避けようがありませんから考えません。保険で回避可能と
信じるしかないでしょう。

という状態なので、成功だろうと思うようにしました。

 

これからは診療所の方でまた多大な融資を受けますから、個人の生活
はまだまだ楽になりませんね。雇用する人も増えると思われ、ついに
家族だけでなく他人の人生まで背負うまでに至ります。

それでも、追い詰められていた方が僕は人生が充実していると感じる
変態のようですから、今の成功に見向きもせず厳しい道を手探りして
歩こうと思います。

 

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