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中古木造物件に投資する上で、無視できないニュースが出てきました。
地震大国の日本において、耐震性は恐ろしく重要です。阪神淡路大震災、
東日本大震災の惨状を忘れた方は誰一人いないと思います。
1981年6月1日より建築基準法施行令が改正され、いわゆる「新耐震」の
建物しか新たに建てられなくなりました。
この新耐震基準に適合した建物はこれまで震度6強～7程度の大地震でも
倒壊しないとされてきましたが、そこに疑問が生じてきた、と。
2000年6月1日に建築基準法が再改正されるまでに建てられた木造建築に
ついては十分な耐震性がない可能性があるとのことです。
僕は今のところ木造物件を所有してはいませんが、今後は取得すること
もあるかもしれません。
このあたり、果たして今後はどうなるのでしょうか。
すぐに影響がある話ではない
正直な話、あまり深刻に考える必要はないとは思っています。
まずこの日本木造住宅耐震補強事業者協同組合（木耐協）がどのような
組織かといえば、当然その手の耐震補強工事を生業としているのであり。
耐震性に不安があるから耐震工事をしなさいと煽るのは当たり前。
骨粗鬆症の薬を販売している製薬会社が骨を強くしないと骨折をしやすい
ので病院へ掛かって検査を受け、必要なら治療をしましょうと啓蒙活動を
するのと同じです。
築古木造物件は資産価値が低く、収益性が命です。収益性を確保できなく
なってしまったら投資としては失敗でしかない。
耐震補強工事に余分なお金を出している余裕はありません。
政府としては1981年施行の新耐震基準が守られていれば耐震性は十分で
あるとの考えですから、基本的にはそれに準じておけばいいと思います。
耐震性が心配だからと補強工事ばかりしていてはいくらお金があっても
足りません。経営に支障が出るくらいなら、木耐協の主張を無視した方が
マシというものでしょう。
木耐協としても耐震補強工事の発注が無ければ業界を維持できませんから
ある程度不安を煽るのは仕方の無いことです。
経済というのは価値を生み出してこそ成立しますから、耐震補強工事の
必要性を訴え、需要を勝ち取ろうとする努力は汲んでやってもいいのでは
ないかなと。
ニュース記事のフェイスブックコメントを読む限りでは、随分と辛辣な
コメントばかりですが。
まあ、僕は木耐協がどのような組織かの実態を詳しくは知りませんので
これ以上はコメントを控えておきます。
不動産評価改正への影響は？
2015年から建物の評価についての改革があるとの話は何度か書いた記憶が
あります。
建物の状態によってより正確に物件の評価をしよう、という話。
耐震性は当然この評価の内に入ってくるはずです。
2000年6月1日から建築基準法が改定されているのは確かなことで、これが
どの程度物件評価に関わってくるか。
ちょっと気になります。少なくとも新新基準に適合している方が高い評価
を受けることになるのは間違いないでしょう。
問題は、2000年5月以前の建物が不利な判定を受けないかどうか。
耐震性に不安が残ることにより融資を受けにくくなったりしないかどうか
が懸念事項です。
もしそのような事態となると、購入時も売却時も困ってしまいます。
旧耐震建築に対する耐震補強工事への補助金のように、全国で新耐震基準
の建物の補強工事にも補助金が出るようになればいいのですが。
結局のところ。
と、ここまで書いているうちに気がつきました。
結局これ、築古木造物件は土地値以下か、それに順ずる価格でしか購入を
してはいけないということを表しているに過ぎません。
このようなリスクを避けるための土地値以下物件の購入です。
建物に問題がない間は最低限綺麗にして安く賃貸に出しキャッシュフロー
を得ておけばいいし、建物に問題があればお取り潰しに処し新築を建てて
しまえばよい（新築には資金が必要ですが）。
昨今は不動産価格が上がってしまったため、築古木造物件といえどもそう
簡単に土地値以下の物件は見つかりませんが、それはそれで仕方ない。
買ってはいけない物件を無理して買うくらいなら買うことを我慢するのが
正解であることは言うまでもありません。
耐震性は人命にも関わることですので、なるべく耐震性を高めておきたい
のは本音です。
地震で潰れれば保険が降りるから……なんて鬼畜な考えでいては、きっと
そのうち痛い目を見ます。
ですが、経営に支障が出ては自分の人生に関わります。無駄に煽られて、
余分な修繕工事をしてしまうことのないようにしなければいけません。
土地値以下での購入をすることで、ほぼ全てのリスクを回避することが
可能となっています。
僕も木造物件には興味がありチャレンジしてみたいとは考えていますが、
下手に妥協して購入してしまわないよう心掛けたいところですね。
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