医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

こんにちは、きりのきです。

2016年も残り1か月となり、そろそろ仕事もひと段落をさせる時期
となってまいりました。

不動産投資でいえば、年が明けて早い時期に退去の季節になります。
2月、3月は4月の変化に備えた転居が増えるもの。特に単身向けの
住宅だと動きが激しくなります。

ある意味、恐怖の季節の到来ですね。

 

転居が増えるという事はもちろん入居も増えるわけで、チャンスも
多く潜んでいる時期。なかなか部屋が埋まり切らない方は、年末に
なると次の春には頑張ろう、と気合を入れている事でしょう。

それも一つの考え方です。

ですが、いわゆる繁盛期と呼ばれる3月頃に入居を期待しすぎては
いけない、とこれまでの経験上思います。

あくまで個人的な経験です。僕も地方の単身向けのRCマンションを
所有しています。単身向け部屋の総戸数は30戸ほど。

まださほど長くはない経験の中での話ではありますが、正直な感想
を言うと3月の入居はさほど多いと思えません。

むしろ夏から冬にかけて、8月～12月頃の入居の方が多く感じます。
場所柄の可能性も否定できませんが、軽視できない傾向だと考えて
います。

 

今年も実は、この時期に入居ラッシュがありました。そう多く空室
はありませんでしたが、秋口にぼちぼち退去される方もいて、募集
をここ数か月かけ続けていたところ。

9月から11月の間に、あぶれてしまう方が出る程申し込みを受けて、
無事12月中に満室予定となっています。

昨年も同じような感想を抱いたように思います。繁盛期に申し込み
が無かったところが閑散期になってから入居が入り始めたな、と。
その時はほんの2部屋くらいだったのでスルーしましたが……。

 

不動産投資を始める前やまだ経験が浅い時期に持っていたイメージ
と、実際に収益不動産を運用し始めて数年経過した今とでは、大分
違いを感じます。

それは入居についてもそうで。独創的な空室対策をしなければ入居
を獲得できないのではとか、繁盛期を逃したら次の繁盛期まで空室
のままなのでは、とか。

以前はそう思っていましたが、現実と乖離していました。やはり、
実際に経験しなければ真実は見えてこないものだと実感します。

 

せっかくの経験をただの経験論で済ませてしまうのはもったいない
ので、実際に起きている事に考察し自分の中で理屈付けしておこう
と思います。

あくまで個人的な意見ですので、的外れでプロの不動産業の方から
すると笑われてしまうかもですが、参考程度に読まれて下さい。

何故か増える時季外れ入居

その物件は、近隣に大きな大学が移転してきて学生需要も見越した
単身向けがメインのRCマンションです。

オートロックもあり、建物の体躯もしっかりしていて、部屋の造り
もワンルームではなく単身向けとしてはゆったりとしています。

家賃としても正直なところライバルになるようなところは、近隣に
殆ど存在しません。

一時期繁盛期にもかかわらず申し込みが停滞していた事があって、
管理会社さんも「申し込みが無い理由が不明」と言っていました。

 

立地として駅からは遠いため（新駅が近くにできる予定ですがまだ
2年以上先の話）、こういった物件は3月の繁盛期に不利な可能性が
あるのかもしれません。

車社会の地方ですので駅からの距離はさほど人気に影響はでません
けれども、全く他所の地方から転居されてくる方は、鉄道の有無を
重視して当然です。

募集時期に駅近くの賃貸物件が条件を落としたり広告費を上げたり
して競合募集していたとしたら、遠方からの転居者には避けられて
おかしくないですね。

 

地域の客付け業者が繁盛期に、より優先度の高い物件の入居を重視
して、当該物件が目立てていなかった可能性もあります。

募集に関しては完全に管理会社さんにお任せしている僕ですので、
地域の有力な地主などには、地域の不動産屋との繋がりに関しては
どうしても負けてしまいます。

地方であればあるほど地元繋がりは強くなるもの。よそ者が厳しい
扱いをされるのは致し方ない。

 

結構な地方ですから、単純に転居してくる方が少なかっただけ、と
いう可能性も否定できません。

自治体レベルで再開発に力を入れている地域ではありますが、計画
が進んで人口が増え始めるのはもう少し先になると思いますので、
転入不足なだけだった、と。

昨シーズンは、管理会社さんも他のマンションも他の同業者も入居
申し込みが少ない、と仰っていました。

こればかりは今後に期待をするしかありません。

 

後は考えられるとしたら、地域の特性、でしょうか。管理会社さん
と次に会う時に、尋ねてみようかと思います。

 

閑散期の努力が満室を生む

繁盛期だからといって、好条件で募集すれば必ずしも入居申し込み
が入るとは限らない、とここ数年間で強く感じています。

だからこそ、閑散期でもできるだけ入居を促進すべきである、と。
少し条件を落としてでも早めに入って貰っている方が、後々プラス
が大きいでしょう。

僕は元々良い条件で出しているためさほど条件は落としませんが、
それでも駐車場割引をしたり、修繕には快く応じたりしています。

 

繁盛期はチャンスでもありますが、競争も激しくなります。競争で
勝つにはそれなりの準備が必要で、事前の募集努力を怠ってしまう
と不利な条件で競争しなければならなくなる。

僕の場合はたまたま閑散期に入居が決まりましたが、もし満室には
ならなくとも閑散期にした募集活動は無駄ではありません。地域の
不動産屋に物件を周知させるにとても効果的です。

普段からの活動が満室マンションを生み出します。閑散期だからと
諦めて繁盛期入りを待つのではなく、閑散期にこそ募集を強化して
マンションの存在を目立たせるのが大切であると思われます。

 

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