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他の不動産投資家さんのブログやコラムを
読んでいると気になるのは、
不動産投資家として目立っているのは
低家賃で不動産賃貸事業をされている方が
非常に多いんですよね。
これ、何故なんでしょうか？
表舞台に出てこない成功者はどうしている？
私のブログの読み込みが甘いのかもしれませんが、
何となくそんな気がするんです。
家賃の低い層の方が、確かに表面利回りは取れます。
立地がもう一つだったり、地方物件だったり。
それに、家賃の低い層の方が、引越しをしたり、
自分の家、マンションを購入したりといった、
お金のかかる出来事があまり起こらないという点で
客が逃げにくいという利点があるのは確かだと思います。
ただ、その裏で修繕費用に気を使わないと
ネット利回りが急低下するというリスクが存在します。
ですから、セルフリフォームをしている人や、
上手く立ち回って経営している人が
注目を浴びるのかもしれませんが。
ここで覚えておきたいことは、
不動産投資で成功している人は決して
インターネットで目立っている人たちばかりではない、
ということです。
対した工夫もなく、大きな成功を収めている人が
多く存在するはずで、
彼らはどのような投資をしているのだろう？
という疑問が残ります。
賃貸需要層は家賃の低さを求める方ばかりではない
私が一つ注目しているのが、
中～高価格帯の賃貸物件の存在です。
高価格帯の賃貸不動産は、
個人レベルで1棟買いできるものではありませんから
横においておきましょう。
残る中価格帯の収益物件が、
実は美味しいのではないかと私は考えています。
現に、私の手持ち物件は、
首都圏の2LDK～3LDKファミリータイプが中心で、
家賃は10万円～14万円というところです。
部屋がどこから決まっていくかというと、
高い部屋から決まっていきました。
しかも、客付業者の評価でも、3LDKはすぐ埋まる、
という予測で、その通りだったんです。
法人からの申し込みも2件あり、
しかも一つは超有名な大企業からでした。
利回りは10%程度ですが、家賃がこれだけ取れていると
修繕費用の割合が少なくなりますから、
ネット利回りはそれほど悪くなりません。
利回りが15%とか、20%とか聞くと、
羨ましい気持ちにはなりますけれど。
それでも、居住地の市内に自分の物件があるだけで
何かあればすぐ見にいけますし、
十分な額のキャッシュフローと節税ができています。
私の場合は、成功というにはまだまだですが、
今のところこの路線は間違ってはいないと感じます。
人が目を付け辛いニッチなところに活路を見出す
日本はデフレだ、不景気だと言われていますが、
何だかんだでお金のある人はいますから、
借り手が付かないなんて考えにくい。
この、中価格帯の物件こそ、実はもっとも簡単に
成功を収めることができるのではないか、
と想定しているのですが、果たして。
どうしても、物件価格が高くなってしまうので、
購入が難しいという難点がありますが。
3億円借りることができるようならば、
検討してみる価値があると思いますので、
貴方が当てはまるようならご一考ください。
今回は、自分の勝手な妄想話になってしまいました。
今後も時々、勝手な構想や予測が混じることも
あるかと思いますが、読み流していただければと思います。
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