いつも応援ありがとうございます。
日銀が大規模の金融緩和に踏み込みましたね。
といっても、僕はこの辺りの知識は大して持ち合わせてないので、
大雑把にしか理解(?)できないんですが。
まあ、要するに日銀が市場への円の供給量を大幅に増やすと
決定した訳ですよね。
お金を借りやすくする、と。
単純にいうと円の供給量が増えれば絶対的に円の価値が下がる、
つまり相対的な物価の上昇へ繋がり、インフレとなる。
結局、経済というのは「人間の不安と期待」という感情で
動いている側面があるので、インフレ誘導をすることで
将来の物価上昇を期待させて、消費行動を促す、と。
こういうことでしょうか。
日銀の金融緩和策が不動産投資家に与える影響は
不動産投資にも色々な変化を与えそうですが、どうなんでしょうね。
なかなか予測は難しい。
少なくとも不動産価格が上昇に向かうのは間違いないと思います。
ただでさえ中古不動産市場は物件の供給量が少なくて
価格が上昇傾向にあるんです。
価格動向によってはバブルになりかねないんじゃないでしょうか。
一部では不動産バブルはもう始まっているという見方もあるようですが。
ちょっと経済が上向きになるとすぐにバブルになるのが、
日本の不動産市場の特徴のようにも感じます。
国土、狭いですからね。
都市部に物件を持っている人にとっては、
インフレになれば相対的な不動産評価額(積算評価)の上昇により
バランスシートは改善し、融資はさらに受けやすくなりそう。
僕はこのグループに入れるかどうか微妙なラインです。
今まだ物件を持っていない人にとっては、あんまり状況に変化はないですが、
不動産価格の上昇による利回りの低下と融資額の上昇が気になるところ。
これからの不動産投資は、キャピタルゲインを得ることも念頭に
しておかなければいけないかもしれません。
とすると、流動性の高い一等地の区分マンションの時代が
訪れる可能性も……と、これでは完全にバブル経済時代の考えですね。
バブルは先頭を走って最初に逃げ出せるなら大きく儲かりますが、
私たちのような一般人はほとんどがその他大勢になり、損をします。
バブル崩壊後どうなるかは身をもって思い知っている我々ですから、
バカな考えは止めておきましょうか。
地方物件所有者は、どうでしょう。
インフレの影響は都市部ほどないでしょうから、あんまり変化はなさそう。
ただ、金利が上がるとマズいですね。
ただでさえ地方物件は家賃の単価が低いのに、
金利や修繕費がが上昇してしまうと
地方物件のメリットであるキャッシュフローが無くなってしまう。
家賃の上昇なんて当面は期待できません。
国債の長期金利は下がりっぱなしですし、
政府・日銀も政策金利を上昇させたら即死する企業が
多数あることは分かってるでしょうから、
そうそう金利の上昇はないと思いますが。
地方物件を購入するなら、金融動向を注視して出口を常に見ながら、
いつでも逃げれる準備をしておく必要がある、ということですね。
地方物件はリスク資産ですから、当たり前といえば当たり前のこと。
これから不動産投資参入する場合
政府・日銀の金融緩和策の影響をまとめてみます。
メリットとしては、
不動産評価額の上昇による資産価値の上昇期待感があること。
景気浮揚による将来的な家賃上昇が期待できること。
金融緩和により融資を受けやすくなること。
デメリットとしては、
不動産価格の上昇により一時的に利回りが低下すること。
不動産取得税、固定資産税が高くなること。
将来的な金利上昇不安があること。
消費税増税の踏み台になってしまうこと。
これまで以上に積算評価、土地価格が重要になりそうです。
個人不動産投資家にはデメリットが大きいように思えますが、
金融機関が融資に積極的になってくれれば、
参入はしやすくなるのではないでしょうか。
今から不動産投資を始めようと考えると、僕であれば
少し無理してでも都市部の物件を購入したくなるところですね。
景気が上向くと都市部には新築マンションが立ち始めます。
実際、東京・横浜の一部ではそこらじゅうで工事しています。
中途半端な築浅物件は家賃の低下にやられてしまうから、
築古物件をなんとか低価格で購入したいけれども……
くらいしか、まだ予測ができません。
不動産投資は決してなくならない
さて、こう考えると、よく分からないですね。
将来予測を始めると期待より不安が強くなり、
足踏みをしてしまいそうです。
そんな時、僕はこう考える(不安を誤魔化す)ようにしています。
不動産賃貸事業は、生活の根幹である衣食住の住を担っており、
なくてはならない人々の生活を支える大事な住まいを支える仕事。
よって、不動産賃貸事業の採算が合わなくなることは絶対になく、
どこかに抜け道が隠されているはずだ、と。
今後、大企業も金融緩和を利用して動いてくるでしょうが、
私たち個人投資家も負けてはいられません。
じっくりと市場を観察し、自分だけの宝物を見つけましょう！
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