不動産投資のメリット・デメリットを再考する【1】

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いつも応援ありがとうございます。



 

僕は当然ながら、不動産投資をサラリーマンがすることを推奨する立場の人間です。

もし不動産投資なんてやるべきではないと考えていたのなら、毎日毎日こんな長文を
書いていられません。(笑)

不動産投資を始めて本当によかったと思います。

 

お金の面で(現状はむしろ苦労をする部分も多いですが)将来的な不安は随分と
解消ができましたし、資産家になるための第一歩を踏み出せました。

もし不動産投資をしなかったのならば収入はずっと給与以外には無かった訳で。
子供が3人もいたら養育費、教育費にお金を消費してしまうばかりで自分のために
使う分のお金なんて将来に渡り得られなかったでしょう。

子供を産み、育てることが人間としての役割であり、そこには生涯をかける意義が
あるのは重々承知していますが、僕はそれだけでは満足いかない。

自分のやりたいことを成すために。そのための資金を手に入れるために。
不動産投資は限りない安心と利益を僕に与えてくれています。

 

ですが、不動産投資にはデメリットがあることも確かです。
世の中メリットばかりでデメリットは一切ないなんて都合のいいものはありません。

特に不動産価格が上昇を始めた中、以前ほどにメリットだらけとはいえない部分が
確実に増えています。

 

それを踏まえたうえでも不動産投資をサラリーマンがすることは推奨しますが、
あくまでそれは僕の考えなだけですので。

またデメリットをしっかりと認識した上であなたに不動産投資に挑んで欲しいと
心から思いますので。

 

今回は不動産投資のメリット・デメリットを再考してみようと思います。

何事にもメリットとデメリットが混在するものです。

不動産投資のメリット

不動産投資のメリットは何よりもお金が得られることです。

 

とはいっても、お金を稼ぐことのできる投資は他にもいくらでもあります。
株式投資もそうですし、FXだってそう。

お金を得るだけならばその他にも様々な手段が用意されており、わざわざ
手間隙の掛かる不動産投資を選択する必要はありません。

それでも不動産投資がいいと多くの方が言うのには理由があります。
他の投資用商品と比較して考えてみます。

 

1.利回りの高さ

ここ最近は不動産が値上がりし、収益不動産の利回りは落ちた落ちたと
騒がれています。

それは確かにそうなのですが、それでもネット利回りで5%程度を得ることは
そう難しいことではありません。

 

利回り5%というと、金融商品から探すとなるとそれなりのリスク商品です。
株式投資で年間5%の利回りを10年間得続けるのは相当難しい。

定期預金の利回りは高いところでも2014年春の時点では0.5%くらいですので、
不動産投資ではその10倍以上もの利益を得ることができることになります。

一般的な定期預金の金利は0.025%ですから、200倍。もはや比較するような
ものではありませんね。

 

そんな並外れた利回りが毎年ほぼ確実に得られます。修繕積立金までを考慮すると
だいぶ利回りは落ちてしまいますが、年が経つにつれて薄まります。

総合的に判断して、不動産投資で得られるインカムゲインはその他の投資と比べて
なんら見劣りするところがないどころか、トップクラスの利回りの良さがある、
といえます。

手間を掛けるだけの価値はあるということです。

 

2.信用力の確保

株式投資で年利5%を維持できていたとしても、それは信用力には繋がりません。

株の価値にじた融資を受けることは可能と思いますが、それだけ。株で稼ぐのが
いくら上手であっても、それで金利面の優遇などを得ることは決してできません。

ある程度の規模以上のファンドなどであれば違うのかもしれませんが、個人投資家
レベルではこの事実を覆すことは困難でしょう。

 

ですが、不動産投資は違います。不動産投資はビジネスとしての側面が強く、
長く安定した経営をすることによりその経験だけで信用力が高まります。

これは錬金術のようなもの。資金調達コストが減ることは資産が増えるのと
同じ効果があるからです。同じ利回りの物件であっても、資金調達コストが
抑えられればネット利回りが高まることは自明でしょう。

 

初心者でも前項で書いた程度の利回り、5%程度であれば確保できます。
経験を重ね、信用を積み上げることでそれはさらに上昇する。

玄人であってもちょっとした運や事件で利回りが大きく低下したり、損失を出したり
することのある金融商品と比べると、個人でも明らかにやりやすいと感じます。

 

3.安全で高いレバレッジ効果

株などで信用取引をすると、急激な地殻変動により大きな損失を出してしまう
可能性があります。証拠金取引とはそういうものです。

基本的に4倍程度の信用取引はさほど危険なものとは考えませんが、リーマンショックの
ようなことが起こってしまうとわずかな判断の遅れや誤解が手持ち資金以上の損失を出す
原因となり得ます。

FXでは最大25倍のレバレッジを掛けて証拠金取引ができますが、25倍ものレバレッジを
掛けてしまうと指標系ニュース前後の動きだけで強制ロスカットとなる可能性があり、
常時続けられるものではない。

 

不動産投資のレバレッジの掛け方は「融資」です。
融資が信用取引に比べて安全なことは、損失が増えることはないところにあります。

無理のない返済計画さえ立てておけば、たとえ大きな事件があったとしても残債額が
何もせずに増えることはありません。

損失が連動して倍増する信用取引と違って、計画的に減る一方の融資にはリスクなど
無いようなもの。もし一時的に収入が減ったとしても、手持ち資金から返済資金の
補填をしていけばペナルティは全くない。

 

その割に、高いレバレッジ効果が得られます。自己資金を1割入れるとしたら、それだけで
レバレッジは10倍。前述の25倍程度のレバレッジが掛かっていても、収支さえ問題なければ
リスクはありません。

フルローン、オーバーローンを受けることができればレバレッジは無限大。
純粋な投資とビジネスの最大の違いがここにあります。

とはいえ、証拠金取引とは収入に掛かるレバレッジが全然違いますので、単純に数字での
比較はできませんが。それでも、レバレッジと安全性を比較すると個人で扱う金額のうち
であれば不動産の方が遥かに優秀と思われます。

 

続きます。

 

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