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続きです。
不動産投資でもうひとつ大事な要素があります。
これまでも、現在の不動産投資は賃貸事業である、
ということを繰り返してきました。
賃貸事業である以上、大事な前提条件があります。
それは、購入する不動産はどれだけ稼いでくれるのか、です。
いくら積算評価が高くても、収益が出ないようでは、投資として失敗です。
積算評価は、建物の劣化とともに下がってしまいますから。
資産家の方が相続目的であったり、今後のインフレ期待で
都心部の一等地を買う、というなら積算評価のみを見て買っても良いと思います。
大半の方はそうではなく、これから資産を増やそうと思って、
収益不動産を買おうと考えていることと思います。
となると、やはり気になるのは、どれほど稼げるのか。
この視点から考慮した不動産評価法を、収益評価、といいます。
ここで、今まで説明を避けてきた単語、「利回り」の説明をします。
年間利回り、というのはパーセンテージで表されるもので、
購入価格に対して1年で何%回収できるのか、という意味です。
1億円の不動産の利回りが10%であれば、1000万円の収益が出ます。
収益不動産の詳細をみると、利回り～%、と載っているのですが、
これは表面利回りというものです。
表面利回りとは、最大限の収益を上げた状態（要するに常時満室）と想定すると、
経費などを一切無視してどれくらいの利回りになるか、を表したものです。
つまり、ものすごく都合の良い状態を提示されているわけです。
利回りが良いと商品としての見栄えがいいですから、
不動産業者はこちらをアピールしてきます。
世の中そんな甘いはずがなく、この表面利回りの高さだけに目が眩んで
不動産を購入してしまうと、痛い目に合います。
例えば、購入直後に大規模修繕工事が必要となり、1000万円の費用が
かかるとなったら、利回りは激減です。
また、周辺の賃貸物件が8割程度しか埋まってなかったとすると、
自分のところもその程度しか埋まらないだろうというのは容易に想像ができるのに、
満室を想定していたら望んでいた利回りは得られません。
この辺りの必要経費や想定空室率を加味した利回りは、ネット利回りと呼びます。
表面利回りの誘惑に惑わされず、きちんとネット利回りを計算し、
判断することは非常に重要です。
特に悪質な業者は自分の不動産を売ることだけを考えて、
見た目の良い利回りを何とか上げようと、あの手この手を使ってきますから・・・。
（このことは、また別項目に譲ります）
次回へ続きます。
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