アパートローンから始める投資拡大戦略【2】

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アパートローンの最大の利点は、不動産の評価額や
自分自身の経営者としての信用を、社会的立場や
勤務先の社会的信用で補って貰えるという点にあります。

いわゆる『属性』ですね。

しかし、一歩間違えるとこの利点が、自分自身に
大きな災厄をもたらすことがあります。

前回は以下より。
アパートローンから始める投資拡大戦略【1】

 

アパートローンは借り易く買い難い

アパートローンで注意をしなければいけないこと。

通常では融資がそう簡単に出ないような評価額の低い
物件を購入できてしまうことです。

 

新築区分マンションなんてまさにこの定番で。
本来区分マンションというのは担保価値が非常に低く、
融資は通りにくいもの。

だから、不動産事業者としての背景がない人間がフルローン
もしくはそれに近い融資を求めて持ち込んでもなしのつぶて。

それがサラリーマンとして信用を担保にすると、
そんな担保力の低い区分マンションでもフルローンが
出てしまったりする。

 

金融機関の融資審査はある意味、城の内堀のような存在で。
融資が通らないというのは「この不動産は評価額が悪いから
買わない方が無難ですよ」というサインでもあり。

その内堀としての役割が、アパートローンでは機能不全を
起こしてしまうことを心に留めておく必要があります。

 

金融機関の厳しい目が働きにくい環境ですから、
信じられるのは己の目利きのみ。

アパートローンで収益不動産を購入するのは多くの場合
不動産投資初心者ですが、その初心者が難題に
挑まないといけないのだから、大変です。

 

収益不動産購入時の外せない5つのポイント

アパートローンから不動産投資をスタートするならば、
扱いによっては天使にも悪魔にもなりうる属性の力を
どう使いこなすかが最初のポイント。

 

間違ってしまうと債務超過に陥り、次の1棟を購入するための
融資は受けることができず、収入は思ったように入らず、
融資返済も長期間のローンのためちっとも減らず。

融資残高の方が売却価格よりも多いがために
売ることもままならず。

進むことも退くこともできない地縛霊のような状態に
陥ってしまう。

 

逆に、属性をうまく使いこなすことで一見評価額が
低く融資が出にくいために手を出し難い収益不動産を
購入できる可能性もあります。

が、不動産投資の初心者にそんなことができるはずもなく。
そういった隠れた優良物件は、上流で情報をもらえる人や
ベテランが持っていってしまうのが現実。

初心者がパーフェクトな物件を求め過ぎても
いつまで経っても買えないジレンマに嵌るだけ。
そこそこの物件で手を打つのもまた勇気です。

 

絶対にクリアしなければいけないポイントだけ、
確実に抑えておきましょう。

一つ目。キャッシュフローが確保できること。
二つ目。融資返済額が家賃収入の60%を越えないこと。
三つ目。家賃の単価が安過ぎないこと。
四つ目。20年で陳腐化する可能性が無い立地であること。
五つ目。余裕を持った運転資金が確保できること。

この五つは絶対に外してはいけないと、
僕は誓っています。

農家だってこれでいくらになるのか考えながら作業しています。

いったい自分の価格はいくらなのか?

上記5つを満たしており、自分の属性でアパートローンを
利用し引き出せる物件を探し、購入すればいいのですが。

意気込んでネットから物件を検索する前に、
知るべきことがあります。

それは、自分はいったいいくらまで融資を引き出せるのか。

 

果たして自分の価値はいくらなのか。これは常々意識を
していなければいけないことです。

融資が受けられなくなって行き詰まる人は、
自分の価値を考えずに借りられるからと、後のことを
深く考えずに融資を受けてしまうこと。

 

十分以上に利益を確保できる優良物件で、今後5年程度は
新たな物件を買う気がない、という場合はまだ許容されます。

しかし、多くの方はそうではないと思います。
2棟目、3棟目と買い進めたいですよね?

そうであれば、常に次のことを考えて購入する物件を決定し、
適切に融資を受けなければいけない。

 

それには、いったいいくらまで借りることができるのかを
知らなければ調整ができないと思いませんか?

教材で「○○億円をフルローンで借り続けた方法」なんて
強調して販売するのは、多くの不動産投資家が融資を
引き出せなくなって身動きが取れず、困っているからです。

 

限度額に気が付かずクレジットカードを止められた人を見たら
カードの限度額管理もできないのかと呆れませんか?

不動産投資でどこからも融資を受けられなくなって
身動きが取れなくなってしまったら、同じことですよ。

 

金融機関の視点を持つ

一部のアパートローンで有名な銀行は、噂レベルでは
ネット上に情報が回っており、僕が知る範囲では
一部正しい情報が流れています。

その他の金融機関の場合、正確に知ることはできません。
しかし、ある程度把握をする方法はあります。

 

直接行員に尋ねればいい。

融資の審査に物件を持ち込んだ時に、「もし僕がこの物件を
この条件で購入したとして、まだ融資枠に余裕はありますか?」
と聞いてみましょう。

その時の反応がどうかで、そこそこの情報を得ることができます。
もっと直接的に、いくらまで融資してもらえるかを
尋ねてもいいと思いますけどね。

 

あとは、自分の属性をしっかりと把握し、常識の範囲で
いくらまで借りられるかを予想しておくことです。

属性は多様な要素がありますし、金融機関によって
評価方法が異なるため正確な数字を出すことは不可能です。
が、自分の価格を知ることは融資を受ける際の基本。

金融機関がどう考えているのか。何を評価しているのか。
理解をしようとすることをやめないで下さい。

 

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