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アパートローンは不動産賃貸経営を始めたいと希望する
サラリーマンにとって、非常にありがたい金融商品です。
ですが、アパートローンの融資の受けやすさには
それなりのリスクも存在する。
アパートローンではサラリーマンの安定収入を背景に、
融資をしてくれる金融商品です。
融資契約単体で見れば、担保と融資額と金利のバランスが
取れた人気のある商品ですが、視点を融資を受けた人の
借入状況で見てみると債務超過に陥っている。
それが、アパートローンのリスクです。
将来の収入を担保に貸しているんだから、
それはそうなりますよね。
この辺りのお話は前回しましたので、読んでいない方は
先に以下をお読みください。
アパートローンを踏み台にする方法
一番初めにどこがやり始めたのかは知りませんが、
アパートローンの大手といわれると、今は
スルガ銀行
三井住友Ｌ＆Ｆ
オリックス銀行
でしょうか。
しかし、他にもアパートローンを扱う金融機関は
たくさんあります。大手都市銀行から地方銀行、
信用金庫だって取り扱っています。
ノンバンクもアパートローンと銘打っては
いないかもしれませんが、同じような形で
融資を受けることはできます。
金利も高いし、あんまりお勧めしませんが。
アパートローンの融資基準も他の金融商品同様、
金融機関によって大きく審査基準が異なります。
提示される金利も違えば求められる自己資金も違う。
そもそも、同じ条件でも融資が受けられることもあれば
断られることだってあるでしょう。
融資をしてくれる金額も、各行によって幅がある。
審査基準は社外秘ですから、基本的には行員以外は
知る由もありません。
恐らく、支店のトップであっても全てを
把握しているわけではないと思います。
中央に回さないと最終的に融資可能か分からないので
時間が掛かります、とはよく言われること。
不動産投資家として長い実績があって、安定した経営が
できていて、担保となり得る物件を多く抱えていて、
十分な現金があり、多数の金融機関と付き合いがある。
そのような状況を作り出すことによって、どうかお金を
借りて下さいと向こうから頭を下げられるまでになる、
とはよく聞きますが、それまでに長い時間が掛かります。
ここで考えたいのは、いかに短期間でそこまでいくか、
アパートローンからスタートして辿り着くには
どう注意をしていけばいいのか。
同じくアパートローンを利用して不動産投資の規模を
拡大するにしても、途中で歩みを止めることなく前へ
進むには何がポイントなのか、です。
こんなこと書いておいて何ですが、今回は具体的な話が
いっさい出てきません。（笑）
書き終わってみたらそこまで進みませんでした。
ちょっと抽象度の高い話になりますが、お付き合い下さい。
不動産投資戦術と不動産投資戦略の違いを理解する
よく言われることですが、戦術と戦略は違う、
というお話を聞いたことがありますか？
戦術とは戦場において実際にどう立ち回り、
与えられたミッションをこなすか。
戦略とは長い時間軸、全体像を把握したうえで、
いかに最終的に主目的を達成するか。
Google先生に質問しても言葉の正確な定義は
出てきませんでしたが、僕は上述のような感覚で
理解をしており、間違っていないと思っています。
もしより正確な定義を知っていましたら教えて下さい。
大事なのは、戦略があってこその戦術であり、
戦略なき戦いは大きな損害をもたらすということ。
だって、戦略がない、ということは「主目的」がない、
ということですから。
目的がないんだったら、戦いを挑む意味がない。
つまり、まずは「主目的」を決めなければいけません。
ここで勘違いしてほしくないのは、最終目標である
夢の現実化した未来、自分が主人公であり続ける未来、
というのは、目標であって目的ではないということ。
目的と目標の違いというのもまた定義が今一つ曖昧ですが、
国語の授業じゃありませんから正確な意味はともかく、
下記のような意味で僕が言っているものとして下さい。
目標
『人生において』自分が目指すべき場所
目的
目標へ向かう道程にある試練ごとに達成するべき条件
言葉が曖昧なままだとどうしてもこの先の話が
混乱してしまいますので、はっきりさせておきました。
目標を達成するための主目的を定める
話を戻します。
戦略を決めるには、まず「主目的」を決めないといけない。
論文を書く作業に似ています。数学が得意であったり、
何らかの研究をしたことがある人なら分かって頂けると
思うのですが。
研究をするために大事なのは「仮説」を立てること。
もしかしたらお酒を飲むと肝臓が悪くなるかもしれない、
と疑問を持ったら、「お酒を飲むと肝臓が悪くなる」と
仮説を立て、それを実証するために研究をします。
研究方法は様々ですが、仮説は必ず立てる。
仮説が無ければ、研究は始まりません。
戦略の主目的を決める、というのはそれに似ています。
今回のお話はアパートローン、融資です。
前述の話を融資をテーマにまとめてみると、以下の通り。
『夢の現実化した未来』を手にするために、
多数の収益不動産を購入する必要がある。
それには多額の融資を受け続けなければいけない。
決して万人において融資を受け続けなければ夢の現実化を
達成できないということはありません。
しかし、僕は敢えてここで、
「多額の融資を受け続けなければいけない」
という仮説を立てました。
この仮説が正しいか間違っているかは、実際に達成してから
初めて分かること。
もしかしたら、そんなことをしなくても良かったかもしれない。
もしかしたら、たくさん融資を受けても駄目かもしれない。
でも、そんなこと言ってたら何も始まりませんよね。
「これを達成すれば目標に近づくことができるだろう」という
仮説こそが、主目的。
多額の融資を受け続けられれば不動産投資の規模を拡大でき、
半不労所得が増えるからきっと夢の現実化が近づくはずだ、
ではまず融資をたくさん受けるための戦略を練ろう。
こんなイメージです。
「多額の融資を受け続けること」という条件を達成するべく
融資戦略を立てていく、という意識をまず付けて下さい。
その意識付けができてこそ、4次元的に融資戦略を、
不動産投資戦略を立てていくベースができます。
言葉を使い分けることで意識は高まります
何か国語の時間が終わったと思ったら抽象的な話に
なってしまいましたが。
このこと、本当に大事です。融資に限らず経営を意識すると
どこでも使う考え方。
自分の中で言葉をしっかりと定義し、意識することで、
その理解は確実に深まりますし、間違いにくくなります。
あんまり面白くない話だったかと思いますが、
何とか飲み込んでいただいて。
次回はもう少し具体的な話に踏み込んでいきましょう。
次回はこちらから。
アパートローンから始める投資拡大戦略【2】
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