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融資を受ける際に気になるのは、その返済スピード。どの程度の
ペースで債務を減らしていくかは、事業をするに当たって非常に
重要なポイントになります。
最終的な成否を分ける程に。
融資の設定で大切になるのは「融資金額」「金利」「返済期間」
です。元利均等返済にするか、それとも元金均等返済にするかも
気になるところですが、この3項目ほど重要ではありません。
金利は自分で決められませんので、提案を受け入れるかどうかを
決めるだけです。そうなると、実質は融資金額と返済期間の設定
をどうするかを決めればいい事になります。
融資金額と返済期間の決め方で事業の成否が決まると言われると、
物凄く怖くなりませんでしょうか。
まだ事業を開始もしていない状態で毎月の返済金額を決定しろと
言われても、医師免許取りたての研修医に診断をしろと言うのと
同じです。
経験に勝る学習はありません。その最大の学習機会を最初の一歩
は何も経ていない段階で、そう簡単には変更できない事項を決断
しなければいけない。
不動産投資をスタートする際の壁にはなっていないのがより一層
危なくて。
多くの人は、提案されるがままに受け入れているのではないか、
と思われます。最近は売る方もできるだけ確実に手早く売りたい
と考えている為、事前に金融機関と話をつけている場合が多い。
先にいくらをどの程度の返済期間までなら出せる、との金融機関
と調整しておき、後はその条件に合う顧客を探す形で販売すれば、
皆にとって効率的ですので。
それ自体は決して悪いとは思いません。自分で金融機関の発掘を
するのはかなり大変です。
時間は掛かりますし、手間も多い。徒労に終わったりもすれば、
融資が降りるとしても満額回答とは限りません。サラリーマンが
自分の足で融資を引き出すには相当な努力が必要です。
僕も自分で探した経験がありますが、誰かに紹介して貰えるなら
その方が良いと感じます。要件を理解してもらうだけでも一苦労
です。
ただ、不動産売買事業者が提案してくる融資設定が最も良いとは
限らないことを、よく覚えておいた方が良いでしょう。
物件自体は条件が良くても、融資の設定一つでダメ物件になって
しまう可能性もありますし、融資設定を弄ってダメ物件を条件の
良い案件に見せかけている可能性も考えられます。
融資金額と返済期間。この二つは最初の1棟目を購入する前に自分
で決定できる程度には、繰り返しシミュレーションしておくのを
おすすめします。
事業計画でバランスチェック
基本、融資金額を大きくすればするほど、返済期間を長くすれば
するほど、後の展開が難しくなります。
大きく借りてゆっくり返すのは、自己資金の消耗が小さく、月々
の返済負担も小さくなります。その分だけ今は楽です。
けれどもなかなか元本が減らず、金利の支払いも多くなり、利益
として手元に最終的に残るお金は少なくなります。不動産投資の
最大の目的を達成するのを阻害してしまいます。
その分は、どこかで頑張って利益が残るような工夫をしなければ
なりません。投資の難易度は上昇します。
そして融資金額を小さくすればするほど、返済機関を短くすれば
するほど、今の状況が厳しくなります。
残債が少なくなればなるほど、破綻の危険は縮小します。もしも
収支が悪化しても、残債より売却価格の方が高くなればいつでも
出口に向かえます。
総利払い金額も少なくなり、最終的に利益を上げやすくなる。
その代わり、短期的には厳しい状況に追い込まれます。手元資金
の減少は次の投資への足を重くさせますし、不意の出費に弱さを
残します。
返済期間が短ければ月々の返済額が大きく、キャッシュフローが
少なくなる上、キャッシュフローに対する納税割合が大きくなり、
運転資金の確保が厳しくなります。
「中途半端」は多くの事柄で悪い結果を生みますが、こと融資の
セッティングにおいては中庸こそ妥当。資金と収支のバランスを
どう取るかにセンスを問われます。
バランスの取り方には本来経験が必要で。成功や失敗の体験から
最適解を導き出せるようになるのが本来ですが、スタート時には
そんな経験がゼロであるのが問題。
経験だけはクリアできません。
それを解決するのは、事業計画。事業計画を丁寧に立て、十分に
安全で、かつ計算上満足のいく利益を残せるような融資の設定を
見極めるのが、唯一の解決策です。
経験を積んでいても怠れば必ず間違えます。不動産投資において
事業計画とは、設計図のようなもの。
不動産賃貸事業は売上予測が非常にしやすい事業です。設計図を
書くのはその他のビジネスに比べて極めて容易。やらない理由は
どこにもありません。
事業計画を立てるだけでも経験になります。現実的でない融資を
受けようとしても借りられず停滞する場合、何かが間違っている
と気が付ける筈です。
気づきから軌道修正を図り、より最適な事業計画、融資返済計画
を立てれば、成功には確実に近づくでしょう。
時間とともに帳簿上も資産が増加し、十分なキャッシュフローを
残せて、最終利益を満足いくほどに残せる計画を。
机上の空論などと侮らず、事業計画作成を繰り返し実施してみて
下さい。
それだけで、他のライバルより一歩先んじられるのですから。
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