医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

不動産経営に融資を受けるというのは、結構大変です。

50万円とか、100万円とか、少額であれば難しくも何ともありません。
銀行だろうとノンバンクだろうと、担保なしで貸してくれることでしょう。

属性が良ければ、4～5%の金利で700万円～1000万円程度を
即時に無担保で借りることも可能です。

ただ、数千万円以上となるとそうもいかない。

担保は必須です。個人向けアパートローンでは通常、
購入する物件は最低限担保設定することになります。

一部の特殊な金融機関を除き、担保評価には掛け目が
決められています。担保掛け目は0.7掛けとか0.8掛けとか
金融機関によって独自に設定されています。

積算評価なり、収益還元評価なり、各々の金融機関が
採用した評価法に掛け目を掛けたものが、担保評価。

 

融資額に対して担保評価が届かない場合、どうなるか。

担保評価までの融資になり残りは自己資金の注入を
求められたり、別の担保の提供を求められたり、
それでも届かなければご破算になったり、です。

 

金融機関の気持ち

担保評価が足りていたとしたら、そこからが交渉の始まり。

たとえ独自基準の評価で担保評価が融資額と同等でも、
すぐに借り換えされたり経営破綻されてはたまりません。

金融機関は、長くお金を借りてくれて金利を払い続けて
くれる優良顧客が欲しいんです。

 

入居希望者が保証会社の審査をクリアしていたとしても、
1ヶ月でいなくなってしまうような人には入居を
して欲しくありませんよね。

金融機関もそれと同じ気持ちであることは想像に難くない。

あの手この手を使って、リスク低減・引き留め工作を
交渉時に仕込んできます。

 

定期預金の作成なんかは定番中の定番。

定期預金の契約数や契約金額のノルマ達成という意味も
あることかと思いますが、自由に動かせない現金を
作ってもらうことで簡単に解約をさせない効果があります。

 

積み立て預金や生命保険への加入をお願いされたりも
するかもしれませんが、それはどちらかというと
ただのノルマ達成のためのような気がします。

カードローンの口座開設のお願いも同じく。

この辺りは資金の流動性が許すなら、相手のためにも
言う通りにしてあげていいかなと思いますが。

 

定期預金、外貨預金など、大きな資金を縛る作用のある貯蓄は
融資交渉で提案される可能性が高く、従わざるを得ないことが
ありますが、運転資金の目減りには気をつけて下さい。

とても面倒な事態を引き起こす『共同担保』

一番厄介なのは、共同担保です。

1棟目なら、何も気にする必要はありません。
共同担保も何も、担保として提出する物件が
どこにもありませんから。

自宅を所有している場合は要注意、ですが。

 

この共同担保というのが、結構面倒。

共同担保として順位付けされていると、
売却することも借り換えをすることも
困難となってしまうのが、最大のデメリット。

高い金利での融資を受けている場合、共同担保と
されてしまうことで資金調達コスト引き下げ計画に
支障をきたしてしまう。

 

長期的な経営計画が崩れてしまうきっかけとなりかねません。

 

この共同担保、抵当権を外すのも難しい。

共同担保を外すには通常、別の担保の提供が必要。
別の担保を提供する余裕があるなら困ってませんよね。

金融機関にとっては一度付けた共同担保を一方的に
外してあげることにメリットが何もない。

 

共同担保とは、融資を受ける側にとって非常に不利な
条件付けと言えます。

できることなら、所有物件は一つも共同担保とは
したくないところです。

 

共同担保を確実に外す方法

一つ、共同担保を確実に外す方法があります。
それは、借り換えです。

共同担保付きで融資を受けた物件を借り換えてしまえば、
その融資にひも付けられた全ての抵当権は抹消されます。

全額返済されるんですから、当たり前ですが。

 

もし共同担保という名の人質を取られてしまった場合、
状況によっては早いうちの借り換えを検討しても
いいのかもしれません。

共同担保が付いていたとしても金利交渉などが
うまくいって満足の得られる財務状況とすることが
できたならいいのですが、共同担保がついてると
交渉がしにくいですから、都合よくいくかどうか。

 

借り換えはコストも掛かりますから慎重に考えて
実行するべきですが、共同担保が外れることは
経営上かなり大きい。

金利の下がるメリットも得られるならば、
多少お金が掛かっても将来を見越して
検討しておくべきでしょう。

 

融資が出るからといって即答しないこと

融資を受け続けるというのは結構大変なもの。

担保のことも絡んで徐々に複雑になっていくし、
取引先が増えるごとに資金の振り分けバランスも
考えなくてはいけません。

 

金融機関も、それぞれがあらゆる手段を用いて
こちらから利息を引き出そうとしてきます。

借りたい一心で、何でもハイハイと受け入れないように
気をつけて下さい。いつの間にか、がんじがらめに
されてしまうかもしれませんから。

 

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