いつも応援ありがとうございます。
最近は融資を返済するペースよりも融資を受けるペースの方が早い
ため、融資残高が増えるばかりで何とも言えない気分です。
融資の名義は個人だったり法人だったりですが、結局のところ返済
をするのが僕であるのは変わりません。そんな価値が僕にあるのか
不思議に思います。
返済速度も結構なモノなんですけどね。個人の不動産投資分だって
元本返済は月に150万円弱。1年で1800万円ほども返済している事
になります。
日本の平均年収が420万円程度であるのを考えると、これが大変な
金額であるのは言うまでもないでしょう。
今後は、これに加えて医療法人で受けた融資を返済していく必要が
出てきます。これも同じような金額かもしくはそれ以上返済をする
計算です。
親や妻名義の融資まで計算に入れると、総融資残高は8億円台後半
にまで膨れ上がります。いやはや、一度全てを現金にしてどれほど
になるのかを見てみたいもの。
最早、金額が漫画の世界になっています。もしくは桃鉄か。
そんな金額ですので、大変な金額を返済しているようでもなかなか
減ってくれません。
できれば10年程度でこれらを全て返済できるように持っていきたい
と思っているのですが、そう上手くいってくれるのかどうか。
まあ、上手くいかせるしかない、が本音です。明確に先々が見えて
いますから恐らく問題ないだろうとは思っていて、実のところ不安
はほとんどありません。
いっそのこと、借金10億円の大台を目指そう、と思っているくらい
です。借金は「資産」ですからね。
借金という手持ち資産からいかに大きなキャッシュフローを生むか。
事業主に与えられた命題は、それに尽きます。
バランスの取り方
ただ、いくら借金を背負ったとしても、キャッシュフローさえ確保
できていれば何も怖くない、というのは、ここでも繰り返し買いて
きた話。
重要になるのは返済計画と、それを実現できる事業計画です。
不動産投資だと、それを検討する指標となるのが「利回り」ですね。
利回りの高い物件はそれだけ高いキャッシュフローが期待できます
から、返済にも余裕を持てる「はず」なんです。
現実には色々と罠があって、単純な表面利回りだけで収益不動産を
見てしまって痛い目に遭っている方は決して少なくないようですが。
しかし利回りが最初から低かったとしたら、それはもはやどうにも
なりません。収益不動産の利回りが購入後に大きく上昇するケース
など滅多になく、大抵が購入当初＝利回りの上限。
利回りの高い物件から購入候補を探していくのは全く正しい。
高い利回りを「作る」との考えも必要です。
金額面で交渉して安く買えれば利回りは上昇します。交渉上手な人
は、あまり見向きされない物件を己の力でお宝へと変貌させます。
また、大事なのは利回りそのものよりも純利益。工夫を凝らし経費
を減らしたり、税務上のやり方で節税ができたならば手元のお金は
増えます。
物件の利回りを上昇させられなくても、融資の金利を引き下げる事
でキャッシュフローは改善します。金利そのものが引き下げられず
とも、返済の条件を調整することで月々の返済負担は軽減されます。
これらをどんなバランスで組み上げるか、が勝負所。バランス取り
が上手いか下手か、に事業主としてのセンスが問われます。
幸い、僕はそのバランス調整が上手なようです。ギリギリのライン
で調整できているようで、いつも苦しい思いをしてはいますが返済
に困った経験はありません。
手元のお金が大きく増えず、しかし減りもせず、は大変効率の良い
経営ができている証拠ではないかと考えます。今のところは。
経営者の成長が鍵
何故、こうしたギリギリのラインを僕が攻めているのかといえば。
一番は早いところリスクを低減したいから。融資が残っている以上
常に破綻のリスクがあるということ。手持ち資産を売り払えば全て
清算できる状況でも、その後の生活の問題が残ります。
融資を返済し終えてしまえば、少なくとも人を雇う必要がほとんど
ない不動産投資ではリスクはほぼゼロになる。多くの人はこの状態
に早く移行できるよう望んでいるはずです。
もう一つは、早いところ事業を拡大させたいからです。融資残高が
いくらであっても怖くないのは確かですけれども、あまり多く残債
があると次が借りにくい。
よほど良い収支であり、それが今後も続くだろう事を証明できれば
更に積み重ねていくのは不可能ではありませんが、限界もあります。
特に最近は収益不動産への融資は総額面では厳しくなっているのは
事実です。少なくともプロパーローンに至っていない場合、融資を
受けられる金額は限定的でしょう。
どこの金融機関でも、一人に対する融資はいくらまでとの内部規定
があるはずですから。5億円、という数字はよく聞きますね。
返済実績は、次の融資を受ける際に大きな武器になります。実績を
作るためにも、返済に余裕があるなら返済条件を組み直して早送り
するのが、リスク削減にも事業拡大にも効果的です。
もちろんあまり無理をしてしまうとキャッシュフローが厳しくなり
返済に困る事になりかねません。
そこをどんなバランスにしていくか。事業主として最も重要な仕事
を疎かにしないよう、研鑽して下さい。
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